En todos los grandes ciclos de la historia, el inmobiliario es el último en enterarse de que la fiesta se ha acabado. Ray Dalio lo apunta en su libro «Nuevo orden mundial»: cuando un país o una región atraviesa una fase larga de expansión, el crédito fluye, los activos suben y la confianza se convierte en norma. En Balears estamos viviendo algo muy parecido. Según datos oficiales el precio de la vivienda en las islas ha alcanzado máximos históricos en los últimos años. En determinadas zonas los valores por metro cuadrado superan ampliamente la media española.
Dalio nos recuerda algo, aparentemente incómodo, al decir que cuando el precio de los activos sube más rápido que los ingresos reales de la población, se genera una brecha… que no se corrige con optimismo o buenas palabras. Esa tensión estructural generada: salarios que no crecen al mismo ritmo que el metro cuadrado, tipos de interés que dejaron atrás el dinero casi gratis y una economía muy dependiente de flujos externos, no necesariamente acaba en desplome. Casi siempre es algo más sutil: enfriamiento, menos operaciones, más tiempo en venta y negociaciones más largas. El ladrillo siempre es lento en reaccionar porque está sostenido por expectativas. Pero las expectativas también forman parte del ciclo. Dalio lo describe como la fase en la que el endeudamiento acumulado empieza a pesar más que la euforia pasada.
En Balears, una parte relevante de la demanda depende de compradores internacionales y de la inversión interna. Cuando el contexto global se vuelve más incierto, ese capital se vuelve selectivo. No desaparece, pero exige más valor y más seguridad. Hay que tener en cuenta que, cuando un mercado se vuelve inaccesible para su propia población residente, la base estructural se debilita. No es ideología… es lógica económica, son matemáticas: Si el trabajador medio no puede acceder, entonces el mercado inmobiliario depende cada vez más de flujos externos mucho más volátiles.
Yo no estoy diciendo que el mercado vaya a colapsar. Estoy diciendo algo más incómodo: cuando el ciclo cambia, la liquidez se vuelve más importante que las valoraciones de TINSA. Si tu patrimonio está concentrado en inmuebles, la pregunta no es ¿cuánto valen hoy en Idealista?. La pregunta es: ¿quién puede alquilarlo/comprarlo y cómo puede financiarlo? Los ciclos largos no se ven cuando estás dentro. Se entienden cuando ya han pasado.