Fernando Martínez, socio responsable de KPMG Abogados en Balears, asegura que el problema de la falta de vivienda es estructural, que la solución no es única y explica que el incentivo fiscal a la compra se acaba trasladando al precio. Además, indica que topar los precios de alquiler no contribuye a disminuir el problema, sino que incrementa las dificultades.
¿Tiene solución la falta de vivienda en Balears?
Desde mi punto de vista tiene solución parcial, pero no inmediata. El problema es estructural: territorio limitado, presión demográfica y turística, y una oferta rígida. El gran problema es que no existe una solución única sino que deben coordinarse medidas que lleven a una solución y eso exige una posición estable desde el punto de vista político, no estar sujetos a cambios radicales de criterio en función del gobierno de la comunidad o ayuntamientos principales.
¿Vivienda libre, a precio tasado o VPO?
La respuesta no es una de ellas en exclusiva, sino que debe darse una combinación de iniciativas que respondan a cada necesidad: absorber la demanda solvente con vivienda libre, trabajar en vivienda en propiedad a precio tasado o asequible para clases medias y promover el alquiler de VPO para aquellos que no puedan acceder a la compra de vivienda. Es un grave error considerar la VPO como forma de acceso a la compra de vivienda.
¿Es necesario incrementar el suelo urbano?
Hay que tomar una variedad de medidas para enfrentar un tema de tanta relevancia. No es posible solucionar un problema estructural sin adoptar soluciones estructurales y una de ellas es sin duda el incremento de suelos urbanos pero sin olvidar adoptar otras medidas como aumentos de altura, cambio de usos o regeneración de determinadas zonas. Sin duda estas últimas medidas ayudarían pero la dimensión del problema exige soluciones adicionales que pasan por incremento de suelos.
¿Cómo debe incentivarse a los propietarios que mantienen viviendas vacías para que las alquilen?
Dado que la propiedad privada está reconocida como un derecho en la constitución, las medidas que se tomen, vengan de la ideología que vengan, deben respetar ese derecho. Se trata por tanto de conseguir que una persona que tiene derecho a la propiedad y a disponer de ella según su voluntad, mueva esa voluntad hacia el alquiler. Las medidas penalizadoras, además de cuestionables legalmente, llevan a desincentivar el alquiler ante la incertidumbre del propietario. Hay que promover medidas que ofrezcan garantías de cobro, soluciones rápidas y efectivas en caso de impagos y ofrecer soluciones públicas a cuestiones que son públicas, como es la protección de familias vulnerables, que debe ser una prioridad, pero no dejar que la carga de esa protección recaiga casi en exclusiva en los propietarios de viviendas porque en ese caso se desincentiva absolutamente el alquiler.
¿Hay que incentivar fiscalmente la compra de viviendas? ¿De qué manera?
Hemos visto que históricamente el incentivo fiscal a la compra de vivienda se ha acabado trasladando al precio. No soluciona el problema de falta de vivienda sino que, en general, lo empeora. Podría defenderse en casos muy puntuales, como primera vivienda y rentas medias, pero en general el problema de la vivienda debería resolverse por la vía del alquiler bien trabajado, asegurado e incentivado.
¿Debe toparse el precio del alquiler? ¿Cómo puede incentivarse un descenso en los precios?
No es una solución al problema sino que lo incrementa. Si a la inseguridad que ya siente el propietario se le suma un tope al alquiler lo normal es que la oferta se retraiga.
¿Es el alquiler vacacional culpable del incremento del precio del alquiler?
En determinadas zonas ya tensionadas puede llevar a un incremento del precio del alquiler por una percepción errónea de la rentabilidad esperada. La regulación de estas viviendas creo que ha tenido resultados positivos y en mi opinión está dejando de ser un factor relevante en el incremento del precio del alquiler.
¿Ha llegado el precio de la vivienda a su tope máximo?
El precio de a vivienda vendrá marcado principalmente por la capacidad de endeudamiento, que va ligada al incremento salarial. En ese sentido yo creo que estamos cerca de los máximos. Es cierto que para determinado tipo de vivienda la demanda extranjera es un factor relevante pero parece que también en ese ámbito del mercado estamos cerca, aunque no tanto, de tocar el límite. En todo caso, es una predicción muy difícil de hacer y acertar.