Detrás de cada villa con vistas a Es Vedrà que cambia de manos por cifras de siete u ocho dígitos hay semanas de trabajo silencioso: expedientes municipales, cédulas de habitabilidad, certificaciones urbanísticas, servidumbres de costas y, cada vez con más frecuencia, expedientes de disciplina urbanística que el vendedor preferiría no mencionar. De ese trabajo se ocupan Víctor Soriano e Inma Yáñez, del despacho Soriano i Piqueras, una firma boutique de abogados de alto nivel, con oficinas en Madrid y Valencia, que asesora habitualmente operaciones de compraventa de villas de lujo en las Pitiusas. El nombre del despacho resulta familiar más allá del ámbito inmobiliario: es la firma que ejerció la acusación en el juicio ante el Tribunal Supremo contra el fiscal general del Estado, interviene en el caso Begoña Gómez y representa a perjudicados de la estafa de Madeira Invest Club en la Audiencia Nacional, además de defender delitos urbanísticos en la propia isla, como el que afectó a un conocido futbolista.
— Empecemos por lo que todo el mundo quiere saber: ¿de verdad hay villas millonarias en Ibiza con problemas legales graves?
Víctor Soriano: Más de las que se imagina. En Ibiza conviven dos realidades: un mercado inmobiliario de los más caros de Europa y un territorio con una historia urbanística muy compleja. Hay viviendas magníficas levantadas sobre suelo rústico protegido, ampliaciones ejecutadas sin licencia, piscinas que nunca se legalizaron, anexos que en el catastro no existen. Nada de eso se ve en las fotografías del anuncio. El comprador ve la villa; nosotros vemos el expediente.
— ¿Y qué consecuencias tiene comprar una villa con esos problemas?
Inma Yáñez: Depende del caso, y esa es precisamente la cuestión: hay que estudiarlo antes de firmar. Una obra fuera de ordenación puede ser perfectamente habitable, pero quizá no se pueda ampliar ni reformar en profundidad. Una obra ilegal no prescrita puede acabar en una orden de demolición y una pequeña reforma puede conducir a sanciones millonarias, incluso penales. Y en materia de alquiler turístico las sanciones en Baleares son de las más severas de España. Comprar sin saberlo no le exime a usted de las consecuencias.
— Habla de obras ilegales «no prescritas». ¿No prescriben las infracciones urbanísticas con el tiempo?
Soriano: Esa es una de las confusiones más peligrosas del mercado. En Baleares las obras ilegales en suelo rústico protegido no prescriben nunca: la administración puede ordenar la demolición décadas después de terminada la obra. Y en el resto de casos los plazos son largos y su cómputo, muy discutido: ¿cuándo se entiende «terminada» una obra sin licencia? Hemos visto expedientes abiertos sobre construcciones que el vendedor juraba consolidadas desde hacía veinte años. La palabra del vendedor, en esto, vale poco; lo que vale es el certificado municipal y la prueba de la antigüedad, que hay que construir con fotografías aéreas, catastro histórico y documentación técnica.
Yáñez: Y conviene añadir un matiz que casi nadie explica: que una obra esté prescrita no significa que sea legal. Significa que la administración ya no puede ordenar demolerla, pero queda en situación de fuera de ordenación, con un régimen muy restrictivo: en general, no se puede ampliar ni hacer obras de consolidación, solo mantenimiento. Por eso decimos que hay villas que no se pueden reformar. El comprador que planea una reforma integral debe saberlo antes de firmar las arras, no cuando el arquitecto le devuelve el proyecto con una negativa municipal.
— ¿Cuál es el error más frecuente que cometen los compradores?
Soriano: Confiar en que, si la operación pasa por notaría y se inscribe en el Registro, todo está en orden. El Registro de la Propiedad le dice quién es el dueño y qué cargas hay inscritas, pero no le dice si la casa es legal desde el punto de vista urbanístico. Puede usted comprar con escritura impecable una vivienda sobre la que pesa un expediente de demolición. Son planos distintos de la realidad jurídica, y el urbanístico solo se conoce yendo al ayuntamiento y al Consell Insular, expediente por expediente.
— Ustedes hablan de «due diligence urbanística». ¿En qué consiste exactamente?
Yáñez: Es una auditoría jurídica completa del inmueble antes de la compra. Analizamos las licencias de obra y de actividad, la cédula de habitabilidad, la situación del suelo en el planeamiento, posibles expedientes sancionadores o de restablecimiento de la legalidad, afecciones de costas y de carreteras, servidumbres, la situación catastral y registral, y la viabilidad de los usos que el comprador tiene en mente. Si el cliente quiere reformar, ampliar o destinar la villa al alquiler turístico, se lo decimos antes, no después. A veces nuestra conclusión es sencillamente «no compre», o «no compre a este precio».
— ¿Les ha pasado? ¿Han recomendado no firmar una operación millonaria?
Soriano: Sí, y es de los mejores servicios que se le pueden prestar a un cliente. Renegociar el precio a la baja por contingencias urbanísticas detectadas a tiempo, retener parte del precio en garantía o directamente desaconsejar la compra forma parte del trabajo. Una villa de diez millones con una ampliación ilegalizable no vale diez millones, por muy espectacular que sea la puesta de sol desde la terraza.
— Muchos compradores adquieren la villa pensando en rentabilizarla con alquiler turístico. ¿Qué deben saber?
Yáñez: Que en Baleares el alquiler turístico es una actividad intensamente regulada y que la licencia turística no viene con la casa por defecto. Hay que verificar si la vivienda dispone de una comercialización turística debidamente inscrita, si esa habilitación es transmisible y en qué condiciones, y si el planeamiento y la zonificación de la isla permiten esa actividad en esa parcela concreta. Comercializar estancias turísticas sin habilitación expone a sanciones que pueden alcanzar varios cientos de miles de euros, y la inspección en Ibiza es muy activa: actúa de oficio, rastrea las plataformas y levanta acta. Llevamos con regularidad la defensa en estos procedimientos sancionadores y le aseguro que salir de uno cuesta mucho más que haber hecho las comprobaciones antes de comprar.
Soriano: Y hay un efecto directo sobre el precio: una villa con licencia turística en vigor y transmisible vale sensiblemente más que la misma villa sin ella. Parte de nuestra due diligence consiste precisamente en verificar que ese sobreprecio que se está pagando corresponde a una habilitación real, vigente y transmisible, y no a una simple expectativa del vendedor.
— Las villas más codiciadas están en primera línea de mar. ¿Eso añade problemas?
Soriano: Añade una administración más a la ecuación: la de costas. La Ley de Costas impone servidumbres de protección y tránsito sobre la franja litoral que limitan severamente lo que puede hacerse en esa zona, y hay edificaciones históricas en situación concesional cuyo régimen de transmisión es específico y está tasado. A eso se suman, según la zona, las afecciones de espacios naturales protegidos, las áreas de prevención de riesgos y las carreteras. Cada capa administrativa es un informe más que pedir y un riesgo más que medir. La primera línea es un privilegio, pero es un privilegio jurídicamente denso.
— ¿Cómo se estructura jurídicamente una operación de este tipo para proteger al comprador?
Yáñez: El instrumento clave es el contrato previo, sea arras o promesa de compraventa. Ahí es donde se juega la partida. Nosotros condicionamos la operación al resultado de la due diligence, pactamos manifestaciones y garantías del vendedor sobre la situación urbanística y turística del inmueble, prevemos retenciones de precio o depósitos en garantía para contingencias identificadas y regulamos con precisión qué ocurre si aparece un problema entre la firma de las arras y la escritura. Un contrato de arras de dos páginas descargado de internet es una imprudencia en una operación de ocho cifras.
— Su despacho ha estado este último año en algunos de los procesos más mediáticos del país. ¿Cómo se compagina eso con el trabajo inmobiliario en Ibiza?
Soriano: Se compagina con naturalidad, porque en el fondo es la misma especialidad: asuntos complejos en la frontera entre el derecho público y el derecho penal. Este despacho ha ejercido la acusación en el proceso ante el Tribunal Supremo que terminó con la condena del fiscal general del Estado por revelación de secretos, interviene en el caso Begoña Gómez y lleva ante la Audiencia Nacional la representación de perjudicados en la estafa de Madeira Invest Club, con centenares de inversores afectados. Ese rodaje ante el Supremo y la Audiencia Nacional se traslada directamente al cliente inmobiliario: quien le audita la villa es el mismo equipo que litiga los asuntos penales y administrativos más exigentes del país. No es habitual encontrar esa combinación en el mercado balear.
Yáñez: Y hay algo más prosaico pero importante: esos asuntos nos obligan a un estándar de rigor documental y probatorio altísimo, y ese estándar lo aplicamos igual a una due diligence en Es Cubells que a un recurso de casación. El cliente que compra una villa de ocho cifras merece exactamente el mismo nivel de exigencia que un asunto de portada.
— El comprador de estas villas suele ser extranjero. ¿Cambia eso el trabajo?
Yáñez: Cambia la forma, no el fondo. Trabajamos habitualmente en inglés, en italiano y en francés, con contratos bilingües y coordinándonos con los asesores del cliente en su país de origen. El comprador internacional agradece algo muy concreto: que le expliquemos con claridad qué puede y qué no puede hacer con la finca, sin eufemismos. En su país la seguridad jurídica inmobiliaria funciona de otra manera y necesita entender las particularidades de aquí, desde la prescripción de las infracciones urbanísticas hasta el régimen del alquiler turístico balear.
— ¿Cómo ven el mercado actual de villas de lujo en las Pitiusas?
Soriano: Muy tensionado y con una oferta legalmente impecable cada vez más escasa, lo que hace más valiosas las villas con la documentación en regla y más arriesgadas las demás. La demanda internacional sigue siendo fuerte y eso genera prisas, y las prisas son el mejor aliado de los problemas urbanísticos ocultos. También percibimos una profesionalización del lado vendedor: los propietarios bien asesorados preparan la documentación antes de sacar la villa al mercado, lo que llamamos una vendor due diligence, porque saben que un inmueble auditado se vende mejor y más rápido.
— ¿Qué papel juegan las agencias inmobiliarias en todo esto?
Yáñez: Las buenas agencias de la isla hacen un trabajo excelente y son las primeras interesadas en que la operación no descarrile, pero su función no es la nuestra. La agencia intermedia y comercializa; el abogado audita y protege. No son papeles intercambiables ni redundantes, son complementarios. Nuestra recomendación es que cada parte tenga su propio abogado independiente desde el primer momento, no cuando ya hay un problema encima de la mesa.
— ¿Un consejo final para quien esté pensando en comprar una villa en la isla?
Soriano: Que invierta en conocimiento antes de invertir en piedra. La due diligence cuesta una fracción mínima del precio de compra y puede ahorrarle la operación entera. En Ibiza, el papel de la villa importa más que la piscina infinita.
Yáñez: Y que desconfíe de las prisas. Cuando alguien le mete presión para firmar «porque hay otro comprador interesado», es precisamente el momento de pararse a leer el expediente.