Adrián Bedoya Mey (Barcelona, 1985) es Graduado Superior en Arquitectura por la Escuela Superior de Arquitectura de la Universidad Internacional de Catalunya.
Acabó sus estudios superiores durante la crisis del sector inmobiliario del 2008, y por este motivo viajó a Sao Paolo, Brasil, para dar continuidad a su carrera profesional. Allí se especializo en Gestión de Proyectos en la Construcción Civil, por la Universidad Mackenzie.
De vuelta a España, en 2013 inició su actividad independiente fundando el despacho de BMA arquitectura, y en paralelo se especializa en Gestión y Consultoría inmobiliaria por la Universidad de Barcelona, para poder aportar valor añadido en consultoría y gestión de promoción inmobiliaria a sus clientes. De forma natural, BMA se ha ido especializando en promoción inmobiliaria y desarrollo de proyectos de residencial colectivo. Aunque también lleva a cabo proyectos de villas y viviendas unifamiliares, así como proyectos turístico hoteleros o de equipamientos públicos.
— ¿Por qué se ha disparado el precio de la vivienda?
— En general, sabemos que el coste de la vida ha aumentado. Pero a nivel particular en Ibiza, y sobre el encarecimiento de la vivienda existe una convergencia de factores que han influido en este rápido ascenso de precios durante la última década. Uno de los problemas principales es que hay una limitación importante en solares disponibles para promover. En consecuencia, el precio actual del suelo es muy elevado o tiene condicionantes urbanísticos. Esto incide directamente en el precio final de la vivienda.
Otra dificultad con la que nos encontramos es que la mayoría de planeamientos en vigor (algunos muy antiguos) prevén muy poco crecimiento urbano y condicionan las nuevas edificaciones con intensidades de uso muy bajas. Esto último obliga a los promotores a comercializar viviendas grandes y, por tanto, más caras. Además, en esta línea, las nuevas normativas técnicas son más exigentes y ello repercute en el coste final de las viviendas.
El capital extranjero también ha entrado como agente promotor. Tradicionalmente los promotores de vivienda eran agentes locales y quien compraba el producto finalizado era el extranjero. En los últimos años los extranjeros también están comprando suelo para promover, y están dispuestos a pagar más por el mismo solar o pedir menor rentabilidad en las operaciones.
— La lentitud en la tramitación de licencias urbanísticas es un problema que el sector arrastra hace años, ¿cómo afecta este colapso administrativo?
— Precisamente este es otro de los factores que también impacta sobre el precio de las viviendas. El hecho de que transcurra tanto tiempo entre la compra de un solar y el inicio de las obras hace que se retrase muchísimo la entrega de las viviendas. Esto para un promotor significa un retorno más tardío de la inversión y se traduce en una operación más cara, resintiéndose por tanto el precio de venta final de las viviendas. Los grandes retrasos en las tramitaciones de los denominados informes sectoriales que emiten organismos como el Govern Balear o el Consell Insular también ralentizan muchísimo la emisión de licencias. También hay retrasos muy importantes en las conexiones eléctricas definitivas que E- Distribución debe realizar en los nuevos edificios. Tenemos un problema importante con la distribuidora eléctrica. En Ibiza solo tenemos una y está totalmente desbordada. Con respecto a las licencias urbanísticas, en algunos municipios los trámites van mejorando, pero aún distan mucho de ser los deseados. Generalmente, los servicios técnicos municipales tienen los recursos muy limitados y son departamentos relativamente pequeños con respecto al volumen de licencias que deben tramitar. Teniendo en cuenta el volumen de trabajo que tiene la isla, sería positivo reforzar estos recursos para agilizar el sector.
Me consta que los Ayuntamientos son bastante conocedores de esta situación y algunos de ellos ya han comenzado a externalizar servicios para agilizar los plazos. Hay algunos sectores que defienden una competencia urbanística unificada para toda la isla, con unos servicios técnicos que cuenten con mayor presupuesto, menos limitaciones de recursos, mejor estructurado y más eficaz. De cualquier forma, teniendo en cuenta el escenario actual, cabe a nosotros los arquitectos redactores comprender cómo funciona la tramitación administrativa de un expediente urbanístico e intentar anticiparnos para evitar potenciales reparos y muchos meses adicionales de tramitación.
— ¿Cómo se está adaptando el sector a las nuevas exigencias de sostenibilidad?
— El mercado ya está demandando viviendas más sostenibles. En primera instancia para combatir los efectos del cambio climático, pero también para reducir exposición a las oscilaciones y costes de la energía. Hay un término que prácticamente no se usa pero que me parece muy interesante, el de la hipoteca energética. Se trata del coste fijo mensual que uno tiene que pagar para poder aclimatar y hacer uso de una vivienda (es decir, enfriarla o calentarla). Este coste es permanente, como la hipoteca, y poca gente lo tiene en cuenta a la hora de comprar una vivienda.
Pero el problema como siempre son los costes. Una vivienda eficiente es más cara en la compra, aunque suponga una hipoteca energética mucho más baja y a largo plazo se compense. En Ibiza, durante el verano es