—¿Cuáles son los factores principales que han influido en el aumento de los precios de la vivienda en Ibiza?
—Históricamente, Ibiza tiene un crecimiento demográfico sostenido y no se están construyendo viviendas al ritmo necesario. En los últimos tiempos no se ha dado suficiente respuesta a la demanda. Además, el cliente internacional ha aumentado y ha ganado importancia en relación al perfil local, condicionando la oferta y sus precios. En clave de obra nueva, el coste de una vivienda se resume, al margen de impuestos, en tres partes: en primer lugar, está la rentabilidad del promotor y que viene siendo constante a lo largo del tiempo. En segundo lugar, estaría el coste de la construcción y que está asociado generalmente al aumento del coste de la vida. Y en tercer lugar, estaría el coste del suelo donde sí se ha visto proporcionalmente el mayor incremento en coste ante la reducción de suelo.
—¿Cómo impacta la limitación de solares disponibles en el precio final de las viviendas en la isla?
—Existe un número limitado de metros cuadrados urbanos construibles en la isla, y se consume muchísimo más rápido de lo que se consigue crear. Esto inevitablemente produce un encarecimiento del suelo remanente. El coste de repercusión el coste de la vivienda es muy elevado, alrededor del treinta por ciento. Hasta hace poco se contaba con planeamientos urbanísticos obsoletos, y con unas zonas para nuevos desarrollos prácticamente agotadas. En los últimos años hemos visto un cambio de tendencia y los municipios han actualizado o están en vistas de actualizar sus planeamientos, pero son procesos muy lentos y condicionados. Proporcionalmente, la repercusión del coste del suelo en el precio de la vivienda es muy elevada y, por tanto, ante el encarecimiento del suelo los precios en la vivienda se incrementan directamente.
—¿Qué problemas enfrentan los promotores de viviendas debido a las normativas urbanísticas y las exigencias técnicas actuales?
—Actualmente la normativa técnica de aplicación es cada vez más amplia y exigente. Hoy día un proyecto requiere del cumplimiento de multitud de normativa tanto técnica como urbanística. Esto se traduce en proyectos que incluyen muchísima documentación complicando el proceso de su tramitación, ampliando la obtención de licencias. Es cierto que muy recientemente se está abriendo la posibilidad de tramitar licencias con Entidades Colaboradores Urbanísticas y este aspecto podría cambiar.
La norma urbanística y el proceso de tramitación varía entre un municipio y otro y esto suele provocar requerimientos adicionales no previstos. Por otro lado, un problema en crecimiento viene siendo la gestión de los nuevos suministros, principalmente el eléctrico. La tramitación de los finales de obra se está viendo enormemente condicionada por una gran falta de diligencia en la gestión de expedientes. Se están dando muchos casos de obras completamente finalizadas y no entregadas durante meses, con los consecuentes perjuicios generados tanto a promotores como a futuros propietarios.
—¿Qué papel está jugando la sostenibilidad en los nuevos proyectos arquitectónicos?
—Los recursos en Ibiza son muy limitados, y principalmente el hídrico. Los ayuntamientos desde hace unos años han empezado a aplicar una serie de ordenanzas para mejorar la gestión del agua en los proyectos de obra nueva. Son ordenanzas muy recientes y algunas aún deben revisarse para ser útiles y realistas, pero el problema está detectado y se están empezando a aplicar soluciones. En cualquier caso, no deja de ser trascendente que los arquitectos y promotores proyectemos poniendo cada vez más la sostenibilidad en el centro de los proyectos. Primero por responsabilidad, y segundo por una demanda cada vez más creciente de nuestros clientes.
—¿Qué cambios serían necesarios para agilizar los procesos y reducir costes?
—La reducción de tiempos va directamente asociada a la rebaja en el coste de la vivienda. Es importante recalcar que cualquier promotor mide su rentabilidad con el tiempo. A menor tiempo, mayor es la rentabilidad y, por tanto, mayor es la posibilidad de ajustar a la baja los precios de las viviendas que produce. La incertidumbre en los plazos es muy perjudicial. Sería muy positivo reducir a la mitad los tiempos de tramitación de los expedientes, tanto en la solicitud de licencia como en la solicitud de las licencias de primera ocupación. En esto último tienen muchísimo impacto los retrasos en la conexión de los nuevos suministros y, por tanto, la reducción de los tiempos en la tramitación con las empresas concesionarias sería muy positiva para el proceso.
—¿La escasez de mano de obra cualificada está afectando a los proyectos?
—La falta de mano de obra está generando dos problemas. El primero es que cada vez está siendo más difícil alcanzar las calidades deseadas. Incluso se generan problemáticas asociadas a la ejecución y vicios ocultos que, en algunos casos, complica mucho la gestión en postventa y empeora la experiencia de los clientes en la entrega de sus viviendas. El segundo es el impacto en las planificaciones de obra. La mano de obra y empresas cualificadas están muy solicitadas y resulta difícil compatibilizar sus tiempos y listas de espera con los cronogramas de ejecución. Por otro lado, muchas partidas de obra ejecutadas con mano de obra no cualificada no son aceptadas y deben ser repetidas, aumentando el coste y retrasando los plazos.
—¿Existe el riesgo de que Ibiza se convierta en un territorio exclusivo para segundas residencias?
—Es muy difícil que un territorio se convierta en exclusivo para segundas residencias. Es siempre necesario un tejido industrial y de servicios mínimos para atender a este tipo de residencias. En época de mayor presión demográfica, cuando se ocupan estas segundas residencias, así como cuando se activa el turismo, este tejido se expande y requiere de un residente temporal que llega a la isla a cubrir esta necesidad, por lo que es necesario otro tipo de solución habitacional.
Las segundas residencias, muy asociadas al turismo, tienden a potenciar la estacionalización y agravar la problemática habitacional de Ibiza. En un escenario ideal cabría encontrar un equilibrio entre residente permanente, segunda residencia y residente de temporada, de forma que la solución habitacional sea adecuada, proporcionada y coherente con un modelo de gestión territorial sostenible.
—¿Qué diferencia a ASA Ibiza Homes de otras promotoras inmobiliarias?
—Somos una promotora cuya fundación se hizo con un ADN técnico. Se trata de una promotora muy cercana a lo que viene siendo una oficina técnica, por lo que supervisamos desde nuestra propia estructura todas y cada una de las fases de redacción y ejecución de los proyectos. Esto nos da mucha ventaja a la hora de controlar la calidad en nuestras obras. Por esta misma razón, con la redacción de nuestros propios proyectos podemos ajustar muy bien el diseño de nuestros productos y adaptarlos con precisión a cada tipo de cliente. También colaboramos con una nutrida red de industriales locales, de contrastada experiencia. Es una de las claves del éxito en nuestras promociones. Para más información: asaibizahomes.com/es