La comisión de construcción de CAEB ha impulsado la elaboración del Libro Blanco del Urbanismo y la Edificación en Baleares, que lanza una serie de propuestas entre las que destacan el incremento del índice de intensidad residencial, el análisis de las alturas en los centros urbanos consolidados y la posibilidad de cambio de uso de equipamientos a uso residencial.
Un total de 17 asociaciones que pertenecen a la comisión de Construcción de CAEB han promovido el Libro Blanco, que cuenta también con el respaldo del Colegio de Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos de Baleares.
Inseguridad jurídica
Óscar Carreras, presidente de la comisión de Construcción de CAEB, y Luis Martín, presidente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Baleares (Proiba), defienden la necesidad del Libro Blanco y denuncian la inseguridad jurídica que padecen en las Islas.
«Existe inquietud entre el sector después de que nuestros políticos hayan puesto parches al problema de la vivienda en Baleares durante varias legislaturas. Hoy tenemos una inseguridad jurídica total. Hay una telaraña de leyes que se contradicen. Entendimos que teníamos que poner a disposición de la sociedad un documento lo más aséptico posible, con información contrastada y fiable, para que se entendiera que es imprescindible legislar correctamente y superar la demagogia. Explicamos cómo entiende el sector que debería tratarse el urbanismo», explica Martín.
La lentitud de la Administración es uno de los grandes problemas del sector. Carreras y Martín aseguran que pueden pasar hasta 20 años antes de poder empezar a construir en algunos casos. Lamentan la extrema lentitud de la Administración y denuncian que cualquier trámite, por sencillo que sea, puede dilatarse en el tiempo de forma inexplicable.
Y Martín continúa indicando las razones que llevan al sector a denunciar la existencia de inseguridad jurídica. «Durante muchos años se trabajo para hacer la Ley de Urbanismo de Baleares y, finalmente, en 2014 se aprobó una ley razonablemente consensuada. En 2016 se aprobó una nueva ley que es un refrito y que complica la ley anterior con la creación de nuevos registros, nuevos requerimientos… En materia urbanística, desgraciadamente, nuestro trabajo es muy largo. Desde que tenemos un suelo urbanizable hasta que podemos poner ladrillos pueden pasar dos o tres años si todo funciona a la perfección. La realidad es que acostumbran a pasar entre seis y siete años», cuenta.
«Para reformar la cubierta de una vivienda en Valldemossa, por ejemplo, hay que considerar hasta 17 normativas o reglamentos diferentes. De hecho, durante la campaña electoral algún partido político ha propuesto crear una ley específica para saltar por encima del entramado legislativo para proyectos de interés general como pueden ser las viviendas de VPO», asegura Carreras.
Óscar Carreras se queja de que una licencia de obras normal, sin complicaciones, puede estar tramitándose entre un año y dos, pese a que la ley dice que deberían otorgarse en tres meses. Reconoce, eso sí, que las licencias para la construcción de unifamiliares van más rápidas.
«La lentitud en Palma es exasperante. Por ejemplo, con la modificación de la ley de Urbanismo, ahora nos obligan a tener el final de obra municipal cuando terminamos un edificio antes de poder solicitar la cédula de habitabilidad. Antes, con el certificado final de obra técnico ibas al Consell, obtenías las cédulas y podías iniciar el proceso administrativo de tramitación de escrituras para entregar las viviendas. Paralelamente, solicitabas el final de obra municipal. Hoy, la solicitud de final de obra y la inspección funcionan bien, pero necesitan su tiempo. Además, desde que se realiza el informe hasta que pasa por Gerencia pueden pasar dos semanas y hasta que te entregan el papelito pasa un mes más. Y después tengo que ir al Consell, que también funciona bien, pero ya han pasado tres meses», afirma Martín.
El problema de la vivienda es evidente. Acceder a la compra es complicado por el alto precio de los inmuebles y el importe de los alquileres también se ha disparado en los últimos años. De hecho, Baleares es uno de los lugares en los que más años de sueldo se ha de destinar a la compra de una vivienda. Martín y Carreras coinciden en señalar que el problema de la vivienda es de escasez y de precio y que ambos están íntimamente relacionados.
«El problema del precio de la vivienda viene provocado por la escasez. Baleares es una comunidad receptora de población, que ha estado creciendo durante los últimos diez años. Además, se prevé un aumento similar, quizás algo inferior, en los próximos diez años. El incremento demográfico llegó en un momento en el que por la crisis inmobiliaria se dejó de construir. En una primera fase, con el stock existente, se atendió a la demanda, pero no pasó mucho tiempo antes de que no se pudiera ofrecer una solución a la demanda», comenta Luis Martín.
«La legislación, o buena parte de ella, señala que los planes generales deben revisarse en función de la población, pero no se ha hecho nunca. El primer problema es la demografía. El segundo problema es el suelo edificable viable, que es escaso. La sociedad ha querido ser proteccionista con el territorio. Y a nosotros nos parece muy correcto porque entendemos que el territorio es uno de los grandes activos que tenemos y debemos intentar conservarlo al máximo. Pero la Administración no ha actuado sobre el suelo y debería optimizarlo. Puede mejorar las edificabilidades, agilizar la tramitación…», añade.
Soluciones
El Libro Blanco incide en la necesidad de apostar por el modelo de ciudad compacta, basado en dos ideas clave: hacer más viviendas con los mismos metros y hacer más alturas. Para ello es necesario modificar el plan general y revisar el plan territorial.
El presidente de la comisión de construcción de CAEB y el presidente de la Asociación de Promotores no dudan de que el problema de la vivienda tiene solución.
«Evidentemente no se arregla con un programa electoral. Eso, seguro. Y tampoco se puede arreglar en seis meses. Hay que tener una visión a seis u ocho años vista. Hay que tener un modelo de crecimiento en el que, evidentemente, si no queremos utilizar suelo rústico, hay que hacer crecer las ciudades en altura. Hay que aumentar el índice de intensidad y las alturas. Me parece absurdo que en algunas zonas del extrarradio haya grandes extensiones en las que vive poca gente. Podría vivir mucha más. El índice de intensidad, que está en los planes generales, limita cuántas viviendas podemos hacer en cada solar», argumenta Martín.
La altura máxima permitida varía en función de los planes generales aprobados. Carreras y Martín son partidarios de que se aumente. «No es una barbaridad repensarse las alturas buscando homogeneizar el sky-line de un mismo barrio», explica Carreras.
Asimismo, consideran necesario cambiar los usos en determinados casos. «El Ajuntament dispone de mucho suelo reservado para equipamientos que no se han desarrollado pese a que en muchos casos han pasado muchos años. Se calcula en función del número de habitantes. Son suelos desarrollados que no se aprovechan. Si hay una emergencia social podrían construirse viviendas de VPO y, en todo caso, dejar las plantas bajas libres por si algún día se decide dotar de equipamientos a la zona», indica el presidente de la comisión de Construcción de CAEB.
Falta de suelo
Carreras y Martín consideran que la falta de suelo es uno de los grandes problemas del sector, aunque en el Libro Blanco se recuerda también que solo en Palma existen 190 unidades de actuación -proyectos- con 3,6 millones de metros cuadrados y que contemplan la construcción de 18.473 viviendas.
«Los datos son ciertos y son la argumentación de los que aseguran que no hay que cambiar nada porque hay mucho suelo disponible. El 50% de esas unidades de actuación en Palma no podrán realizarse nunca. Son suelos que la propiedad quiere vender, pero que no son realizables económicamente. Nosotros decimos que no es suelo óptimo, que no es suelo viable. Y de estos hay muchos. Somos favorables a no utilizar más territorio, pero debemos aprovechar bien lo que tenemos. Todas estas unidades de actuación están obsoletas. Si no se han realizado ya es porque no interesan. Otras muchas están tramitándose», indica Martín.
Óscar Carreras considera que no hay viviendas de obra nueva que se puedan dedicar al alquiler para solucionar la gran necesidad que existe. «Los promotores no tenemos viviendas vacías. Existe un registro de reciente creación en la que se han inscrito poco más de mil, pero muchas se encuentran en muy mal estado y no pueden entrar en el mercado», asegura Carreras.
En cuanto a las promociones de viviendas de lujo en Palma, los promotores consideran que «no es una moda». «Los promotores construimos lo que la gente quiere que construyamos y puede pagar. Por eso, ante la escasez de suelo viable óptimo, la mayoría de las promociones en desarrollo en Palma son de alto nivel», matiza.
Movilidad
Óscar Carreras es claro al indicar que «Mallorca tiene un problema de movilidad». «Hoy tenemos un modelo centrífugo con Palma como gran polo de atracción. Toda la red de transportes está en función de Palma y el problema de la vivienda se ha ido trasladando a los municipios limítrofes”, explica. “Construimos donde legalmente nos dejan construir. Antes que empresarios somos ciudadanos de Baleares», defiende.
Sin embargo, en el Libro Blanco los empresarios se muestran partidarios de la continuación de la autopista hasta Campos e incluso sugieren la posibilidad de que llegue a Santanyí. Argumentan que así está previsto en el Plan de Carreteras de hace cuarenta años con la mitad de población de la que hay ahora. «El Libro Blanco dice que lo primero que hemos de decidir es el modelo de islas que queremos», señala Carreras.
«No es incompatible una cosa con la otra. Nosotros entendemos que el problema de la movilidad viene provocado por la obsolescencia de las infraestructuras de transporte y depuración de aguas. Desde hace 16 años no se ha hecho prácticamente nada», sentencia Martín.