Resistir 30 años en un mercado inmobiliario que ha sufrido numerosas crisis no es un camino fácil. Si además no tienes un gran grupo inversor que garantice un gran volumen de financiación, te conviertes en una rara avis del sector. Y así es como se podría definir SALAS, una gestora inmobiliaria que, desde su sede en Sabadell (Barcelona), lleva tres décadas facilitando el acceso a la vivienda con un modelo casi único.
Y es que una de las particularidades que más diferencian a SALAS de otras empresas que se dedican al sector inmobiliario es, precisamente, su modelo de financiación en las tres vías de promoción de vivienda en las que trabaja: cooperativas, fundaciones y viviendas libres. Tres modelos claramente diferenciados, pero con algunos puntos en común en cuanto a financiación se refiere, tal y como señalan Pep Vila, director de Financiación de SALAS, y Esther Vilà, directora de Economía y Tesorería de SALAS.
Financiación de las viviendas sociales
Con unos inicios basados casi en exclusiva en promover vivienda social, el equipo de SALAS es experto en conseguir fondos para este tipo de promociones, que se hacen principalmente mediante el impulso de cooperativas de propietarios o de fundaciones privadas.
Así lo indica Esther Vilà, quien señala que tanto en unas como en otras aproximadamente el 20% de la financiación proviene de los socios de la cooperativa, es decir, de quienes adquirirán la vivienda (si son promociones impulsadas mediante cooperativa) o a través de subvenciones públicas a las que tienen acceso las fundaciones, en este caso, la Fundación SALAS.
«Con esta primera parte se compra el suelo y se cubren otros gastos corrientes. Además, pedimos un préstamo hipotecario a los bancos para financiar el 80% restante, lo que se dedica sobre todo a la construcción en si del edificio» señala Pep Vila, quien, con una larga trayectoria en el mundo de la banca, ahora es el encargado de tratar con las entidades financieras para conseguir esa inyección de capital.
Actualmente, las viviendas sociales representan más del 50% del total de pisos que SALAS está gestionando, por lo que la apuesta por este tipo de promociones que ponen a disposición de la sociedad unos pisos más asequibles, no solo forma parte del pasado de SALAS, sino también de su presente y su futuro.
Pequeñas sociedades para promover vivienda libre
En el caso de la financiación para promocionar viviendas de venta libre, SALAS también tiene una metodología propia. En ese caso, el préstamo hipotecario que, de nuevo, se dedica a la ejecución de la obra, cubre alrededor de un 50 o 60% del proyecto; mientras que los futuros propietarios, a modo de reserva y en varios pagos hasta la entrega de las viviendas, pagan sobre un 15% de entrada. La cantidad restante, que se utiliza para comprar el suelo y los gastos corrientes, corre a cargo de inversores.«Cada edificio tiene detrás una sociedad, que es la promotora, y que está formada por varios inversores que ponen entre el 5 y el 15% del capital» señala Pep Vila, quien añade que «recurrimos a unos inversores estables y que participan en diferentes promociones, reinvirtiendo su capital y diluyendo el riesgo en varios proyectos». De esta manera se busca 'cuidar' a estos inversores y a su capital, «porque lo que nos interesa es que vuelvan a trabajar con nosotros».
Este modelo, tal y como señala Esther Vilà, se inició en 2008, tras la crisis financiera. «Antes los bancos te financiaban el 100% o incluso más. Con la crisis esto cambió y decidimos buscar inversores». Eso sí, se optó por pequeñas sociedades y «no grandes grupos que exigen rendimientos de grandes capitales en un calendario muy ajustado, lo que obliga a hacer edificios muy grandes a las afueras de los núcleos urbanos».
Precisamente gracias a su particular modelo de financiación en la vivienda libre, SALAS puede cubrir un nicho de mercado que otros no pueden, haciendo promociones más pequeñas y más céntricas.
Un proceso ordenado y transparente
La financiación de las promociones es un proceso que se inicia casi de manera paralela a la búsqueda de suelo. «Cuando el departamento de Suelo encuentra un solar, ya empiezan a hablar con el departamento de Financiación para ver cómo se puede financiar y desde que se formaliza la compra hasta que se firma la hipoteca hay que hablar con las entidades bancarias», indica Pep Vila.
Una vez que los bancos hacen una oferta, desde Financiación se estudian las condiciones en conjunto con el departamento dirigido por Esther Vilà, que controlan la tesorería, el presupuesto y la contabilidad de cada uno de estos proyectos.
Un minucioso trabajo en equipo que, según aseguran ambos directivos, les precede a la hora de hablar y negociar con las entidades financieras. «Todos los bancos dicen que la información que les facilitamos está muy ordenada y completa, por lo que cuando se miran una operación de SALAS se sienten cómodos y eso genera cierta empatía», señala el director de Financiación, quien afirma que esta comodidad también está provocada porque «cumplimos con los compromisos y los plazos marcados con las entidades».
«Somos muy transparentes» remarca la directora de Economía y Finanzas, «les pasamos el trabajo de una manera muy organizada durante todo el proceso, por lo que quienes se encargan de seguirlo y controlarlo siempre quieren volver a trabajar con nosotros».