Si buscamos una decisión financiera con implicaciones cruciales para las finanzas personales de una familia, la contratación de un préstamo hipotecario estaría entre las primeras de la lista. Hipotecarse supone comprometer nuestro futuro económico durante décadas. Lo que firmemos hoy tendrá efectos financieros que se propagarán durante buena parte de nuestra vida, si no más allá. Solicitar financiación hipotecaria es una responsabilidad que demasiada gente se toma a la ligera. No solo por falta de competencias financieras básicas (no saber), talón de Aquiles colectivo, sino también por la sobrevaloración de nuestras propias capacidades (no saber que no se sabe).
Para remediar esta dolencia económica grave, existen varios tratamientos y vacunas. La más evidente, formarse e informarse. La cultura financiera debería impregnar la educación obligatoria, pero sigue siendo una competencia ignorada. Sin unos conocimientos de base, es muy difícil que el ciudadano profundice en la materia. Para paliar esta carencia formativa, uno puede optar por delegar la decisión y buscar asesoramiento. Pero esta búsqueda de ayuda externa también requiere de cierta formación. Nada tiene que ver el asesoramiento que pueda ofrecernos el empleado del banco, cuya misión esencial es la venta, que el auxilio de un profesional independiente.
En materia de asesoramiento hipotecario existen diferentes niveles de independencia. La figura del intermediario de crédito inmobiliario (ICI), regulada por la Ley 5/2019 y supervisada por el Banco de España, constituye un buen punto de partida. El bróker hipotecario profesional nació para proporcionar profundidad de mercado, mejorar la competencia y conseguir una financiación hipotecaria óptima para sus clientes. Otra cosa es la realidad a la que uno se enfrenta en estos momentos. Los operadores digitales que no cobran honorarios al cliente, sino únicamente del banco, están acaparando buena parte del mercado de la intermediación, capitaneados por empresas como Idealista o iAhorro. Al depender sus ingresos de la comisión bancaria, su independencia queda algo cuestionada. Existe un claro conflicto de interés que debe gestionarse adecuadamente.
De hecho, la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) investiga posibles prácticas anticompetitivas en el sector de la intermediación hipotecaria: Acuerdos o prácticas concertadas entre empresas del sector digital que comprometerían la competencia del mercado hipotecario, tanto en materia laboral como en la fijación de precios y condiciones comerciales. En ocasiones, lo barato sale caro. Los ICI que cobran honorarios, en principio, presentan un menor conflicto de interés. Para seleccionar un buen experto, en todo caso, también se requiere cierto conocimiento del sector. Hay que verificar que esté dados de alta en el Banco de España, que su contrato de intermediación cumpla la normativa y que los honorarios cobrados guarden correspondencia con la claridad, el alcance y la calidad del servicio ofrecido.
La normativa y supervisión actual favorecen la competencia en el mercado hipotecario. Pero solo serán verdaderamente eficaces si el potencial hipotecado se forma, se informa y busca un asesoramiento profesional, independiente y de calidad.