El Gobierno aprueba este martes la primera Ley de Vivienda de la democracia tras dos intentos fallidos. La norma incluye por primera vez el control de precios en las zonas más tensionadas, la prohibición de vender vivienda pública y las bonificaciones para pequeños propietarios, entre otras. La aprobación se producirá más de un mes después de lo previsto por la ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, Raquel Sánchez, debido a las demoras del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) en la emisión del informe preceptivo sobre el texto.
El primero de legislar la vivienda fue a finales de 2021, cuando la ministra aseguró que antes de que terminara el año el anteproyecto volvería al Consejo, tras su aprobación en octubre en primera lectura. Sin embargo, eso no fue posible a la espera, ya en esa ocasión, de que el CGPJ emitiera su informe. A comienzos de este mes, Sánchez volvió a anunciar la aprobación de la normativa de Vivienda en el Consejo de Ministros del 18 de enero pero volvió a encontrarse con la demora del CGPJ, que rechazó la propuesta de informe y designó nuevos vocales para la elaboración de un nuevo documento.
La ley pretende «configurar la vivienda como el quinto pilar del Estado del Bienestar», como señaló la ministra. Las administraciones locales serán las encargadas de definir la declaración de las zonas tensionadas, por un periodo de tres años, aunque podrá prorrogarse año a año si se dan las circunstancias. Con esta nueva norma el Gobierno pretende estimular fiscalmente el alquiler de la vivienda habitacional de manera asequible con deducciones que irán del 50 % al 90 % en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Repasamos los puntos más importantes de la nueva Ley de Vivienda:
Limitación en los precios
La ley considera áreas tensionadas aquellas regiones que, durante los últimos años, han experimentado un aumento sostenido de los alquileres, lo que ha provocado que los hogares sufran una mayor sobrecarga financiera para pagarlos. Las administraciones locales serán las encargadas de definir la declaración de las zonas tensionadas, por un periodo de tres años, aunque podrá prorrogarse año a año si se dan las circunstancias. La norma señala que se deberán promover fórmulas de colaboración entre la Administración y el sector privado para estimular la oferta de vivienda asequible, la adopción de medidas específicas para favorecer la reducción de los precios de alquiler o venta, así como el establecimiento de ayudas públicas.
La ley establece una serie de mecanismos excepcionales para intervenir el mercado tensionado hasta que la Administración compense la infraoferta de vivienda con medidas. Una de ellas conlleva que el arrendatario podrá acogerse a una prórroga extraordinaria del alquiler con las mismas condiciones. Además, los propietarios deberán mantener la misma renta a nuevos inquilinos. Se permitirán subidas de un máximo del 10% solo cuando el propietario haya rehabilitado el piso antes del vencimiento, si realizó obras que suponen un ahorro energético del 30%, haya mejorado la accesibilidad o se firme un contrato de 10 años o más de duración. Los grandes tenedores de vivienda podrán estar obligados a realizar bajadas de precios según índices de referencia.
Bonificaciones para pequeños propietarios
En las áreas tensionadas en las que los caseros bajen un 5 % la renta respecto al contrato anterior, la bonificación ascenderá al 90 %. La deducción será del 70 % si se alquila por primera vez a jóvenes de 18 a 35 años en esas zonas tensionadas. Si en el inmueble se han realizado obras de rehabilitación o mejora, la bonificación será del 60 %. Asimismo, los propietarios que firmen un contrato de, al menos, 10 años podrán librarse de la congelación de los precios en las zonas tensionadas y podrán incrementar el alquiler hasta en un 10 % a cambio de ampliar la duración del contrato. Además, en esta zonas el inquilino podrá prorrogar su contrato tres años más de lo que se contempla actualmente, manteniendo las mismas condiciones, con lo que se aseguran que la renta sola suba con el IPC durante un periodo más amplio. No obstante, existirá una moratoria de 18 meses desde la aprobación de la ley hasta que rija el índice de referencia de los precios en las zonas tensionadas.
Prohibición de vender vivienda pública
La ley impone la prohibición de vender vivienda pública a manos privadas: no se podrá cambiar su calificación durante un periodo mínimo de 30 años. Así se garantiza que la vivienda protegida no pueda descalificarse, excepto en el supuesto de viviendas promovidas sobre suelos cuya calificación urbanística no imponga dicho destino y no cuenten con ayudas públicas para su promoción.
Prohibición de desahucios a vulnerables
La norma también fija la protección frente a posibles desahucios. Los juzgados tendrán que recibir informes de los servicios sociales sobre la situación de vulnerabilidad de las personas en procesos de desahucio. En caso de que la persona afecta viva en una situación de este tipo se suspenderá al desahucio hasta que las instituciones públicas tengan una solución.
Recargo del IBI en casas vacías
La ley permitirá a los ayuntamientos de las zonas declaradas tensionadas a realizar un recargo en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles en viviendas que estén vacías. Así se podrán aplicar diferentes porcentajes dependiendo de la situación de cada inmueble. Cuando una vivienda lleve más de dos años vacía sin causa justificada y el propietario tenga cuatro o más viviendas de uso residencial se aplicará un recargo del 50 %. En caso de que sean tres años vacía podrá ser del 100 %. Se podrá elevar un 50 % adicional cuando el propietario tenga dos o más viviendas en el mismo municipio, por lo que el recargo máximo podrá ser de 150 %.
'Vivienda asequible incentivada'
La 'vivienda asequible incentivada' tiene como objetivo incrementar la oferta de inmuebles a precios adecuados a la situación económica de los hogares en cada territorio. Se trata de viviendas privadas que obtendrán beneficios urbanísticos y fiscales a cambio de ser destinadas al alquiler a precios asequibles.
Reserva del 30 % de vivienda nueva para alquiler y venta social
Los promotores de vivienda nueva deberán destinar el 30 % de sus nuevos proyectos a vivienda para venta y alquiler social, aunque esto recae en manos de los Ayuntamientos decidir si se aplica o no la medida. Los consistorios que decidan poner en marcha esta estipulación deberán compensar a los promotores.