«Quizás no necesitemos un gran parque en Ca n’Escandell sino hacer más vivienda en Ibiza»

Bajan los visados de proyectos para construir villas y suben los de edificios plurifamiliares. Pero la realidad es que la vivienda en Ibiza y Formentera sigue siendo una utopía para el ciudadano de a pie. El problema está, según el presidente de la demarcación pitiusa del Colegio Oficial de Arquitectos de Baleares, Lluís Oliva (Palma, 1989), en la falta de atractivo económico que tiene la vivienda protegida para los promotores. Los arquitectos, además, contemplan con preocupación la situación de un sector lastrado por la crisis habitacional.

—Acaban de presentar los datos de 2025 de la demarcación pitiusa del Colegio Oficial de Arquitectos de Baleares. ¿Qué le preocupa más: la caída de la vivienda plurifamiliar para residentes o el peso cada vez mayor del sector del lujo?

—Realmente ninguna. El sector del lujo ha empujado a Ibiza desde siempre. Y la caída del plurifamiliar a precio razonable es la tónica que llevamos arrastrando años. A mí lo que me quita el sueño es el parón que empezamos a ver en el sector. Los números vienen muy empujados por las legalizaciones extraordinarias que se están haciendo ahora. Si no, el crecimiento sería relativamente bajo. Aparte está el tema de que las VPO no salen. El Ibavi hace pero poco. Y ahí está también Ca n’Escandell. Nos hablan de un gran parque pero ahí se hará menos vivienda de la que se podría hacer.

«Me quita el sueño el parón que empezamos a ver en el sector»

—Pero eso depende del Gobierno central.

—Sí, pero la pregunta qué debemos hacernos es si necesitamos un gran parque en Ibiza o si necesitamos vivienda. ¿Necesitamos vivienda social a un precio realmente accesible para la gente o necesitamos seguir dejando que el mercado se autorregule empujando a la situación en la que estamos? El precio libre es el que es y el promotor, como cualquiera de nosotros, quiere el máximo rendimiento. No va a pagar por trabajar.

—Usted es crítico con las medidas adoptadas por el Govern para paliar la crisis de la vivienda. ¿Ha fallado el diagnóstico o falla la ejecución de esas medidas?

—Yo soy crítico en cuanto a que opino que quizás no se ha tenido en cuenta la casuística de Ibiza y Formentera. Si realmente las medidas funcionaran, ya deberíamos estar viendo planes de desarrollo estratégico y las áreas de transición. Deberíamos estar viendo que esto es realmente atractivo para que los promotores lo lleven adelante. Si se construye, la venta está garantizada porque hay una alta demanda para este tipo de viviendas. Por lo tanto, si la demanda existe pero la oferta no está, es porque no sale rentable, porque algo está fallando ahí. Se hizo un análisis genérico, global, y no particular por islas. Los seis proyectos que hay ahora en marcha de residenciales estratégicos están en Palma, no aquí.

—¿Podrían hacerse aquí?

—Son proyectos a desarrollar en suelos urbanos o urbanizables. Aquí hablaríamos de suelos que ya están en sitios como Ibiza, Santa Eulària o Jesús. A estos proyectos se les dan facilidades como agilizar los tiempos de los trámites de las licencias para poder desarrollar vivienda de protección oficial. Las áreas de transición son suelos rústicos muy cercanos a los núcleos urbanos y aquí, por ejemplo, tenemos la gran parcela que hay entre la rotonda de Can Misses y el Recinto Ferial. Los planes estratégicos te permiten desarrollar esos terrenos para vivienda protegida. Los terrenos están, la demanda está, pero la palanca económica que lleva a su desarrollo es la que falla. Al final, los números no terminan de salir y no son lo suficientemente atractivos como para que el promotor, que es el que pone el dinero, entre.

—¿Qué caramelo necesita el promotor para entrar?

—Que los números salgan. Es tan sencillo como eso. Es una cuestión meramente económica. Si se gasta 2.000 euros/metro cuadrado en construir y lo vende en 2.000 euros, no hay beneficio y, por lo tanto, el promotor no va a correr un riesgo para no ganar.

«Quizás sí hay gente que vende a precio de lujo calidad estándar»

—¿Y qué le parecen fórmulas como la de Construir para Alquilar?

—Ese es el caso de las 94 viviendas de precio limitado que está desarrollando Salas en Puig d’en Valls. Hay un caso. Ya está. 94 viviendas. Es que, al final, si simplificas las cosas y por pragmatismo, lo que está claro es que, si la cuestión económica no sale, es porque algo se está haciendo mal. No puedes decir que se construya a 1.500 euros el metro cuadrado porque es imposible. Ahí tiene el caso de las VPO del Ibavi en Sant Ferrán, en Formentera. Llevan paradas meses sin que nadie se atreva a entrar porque nadie va a pagar para trabajar.

—Si usted tuviera hoy a la presidenta Prohens delante, ¿qué le diría que hay que hacer en Ibiza y Formentera?

—Hay una parte para Marga Prohens y otra para el Gobierno central. El tema de impuestos que pagas a nivel estatal afecta mucho. Pagas IVA con la construcción, IVA con la compra de vivienda… hay una serie de IVAs que están agravando. No me lo quites a la vivienda de precio libre que se vende a 700.000 o a un millón de euros el piso. A esa gente no le viene del IVA. Pero en el piso de precio social sí, quítalo. A nivel regional, realmente hay que estudiar bien los números de cada lugar. Los números que son aplicables a Palma porque hay más volumen, porque hay más conexiones, porque hay fábricas de material, igual no son aplicables aquí. Igual que los precios de la Península son muy inferiores a los que estamos pagando aquí. No tiene sentido hacer una normativa que no tiene en cuenta la casuística particular de cada lugar.

—Se construye a 3.000 euros el metro cuadrado y se vende a 6.000. ¿Es realmente arquitectura de lujo o es vivienda estándar que se está vendiendo a precio de lujo porque no hay vivienda?

—Hay de todo. Habrá quien se aproveche y meta un precio alto a una calidad normal y habrá quien realmente invierta y haya calidad detrás. A partir de ahí, ya depende de la voluntad del promotor de lo que quiere desarrollar y vender. Por otro lado está el comprador. Si aceptas gato por liebre… si a ti te va bien, no te lo voy a discutir. A ver, si se está vendiendo es porque hay una demanda. Habrá una gente que tiene interés de comprar para poder alquilar después. Sabemos que el Consell ahora está muy encima de los alquileres turísticos ilegales. Pero hace unos años había más gato por liebre, gente que compraba porque le da igual al saber que lo iba a alquilar e iba a sacar de ahí un beneficio. Y quizás hoy sí que sigue habiendo gente que vende a precio de lujo lo que es calidad estándar.

—¿Sigue rechazando la propuesta del presidente del Consell, Vicent Marí, de frenar la construcción de vivienda libre para encauzar el tema de la vivienda protegida para los residentes?

—Cuando analizas el tema, como hemos hecho en las conferencias que estamos haciendo desde el COAIB, por lo general, prohibir nunca ha ayudado al mercado. Cuando intentas intervenirlo limitando precios, como ha pasado en Barcelona, el resultado ha sido que los pisos han desaparecido.

«O saltamos al precipicio o nos redirigimos hacia un sistema sostenible»

—Hay que bajar los costes.

—Ahora, con el tema de la guerra en Irán, ya sabemos que todo va a subir más. Si el transporte y el material son caros, la construcción seguirá sin ser barata. O hay incentivos mediante exenciones de IVA, regulación de IRPF o no haces nada. A nivel estatal tienen que mojarse un poco. Llevamos años oyendo que van a hacer millones de viviendas pero la realidad es que no están. Si vieras un movimiento… ¿Cuánto tiempo llevamos oyendo de Ca n’Escandell? Va a un ritmo pausado porque la Administración tiene sus ritmos. No creo que tengamos que luchar contra la Administración en eso porque sabemos que los tiempos son lentos. Pero los números no salen y si entras a pérdidas desde el Ibavi, lo pagamos entre todos. Lo que hay que hacer es ayudar a la iniciativa privada, que es la que realmente puede apoyar en ese sentido, para que este tipo de construcciones sea rentable. Prohibir la construcción de vivienda de precio libre me parece que lo único que haría sería parar la construcción.

—¿De qué manera cree que afectará al mercado inmobiliario de Ibiza la guerra en Oriente Medio?

—Puede haber una migración de turismo hacia aquí y eso encarecerá más los precios. Los pisos de lujo, como la promoción de Salt Bae, se venderán. Pero este no es el producto que hace falta en Ibiza. Si hubiera VPL o VPO en el mercado, ningún jeque vendría a comprarlas por sus condiciones. Ese turismo va a venir, comprará villas, las reformará… A ver, como arquitectos nos puede interesar porque vendrán, comprarán viviendas y el turismo inmobiliario se mantendrá. Será más por compras de viviendas que ya existen y que querrán reformar. Esto es algo que se ve con buenos ojos aunque venga de una desgracia.

—La percepción de los ciudadanos en la calle es que la vivienda plurifamiliar está estancada y las villas no dejan de crecer. ¿El sistema está expulsando a los trabajadores y clase media sin tener en cuenta que los necesita para mantenerse?

—No es lo que dicen los números. Quitando las legalizaciones extraordinarias, los números dicen que la villa o la vivienda unifamiliar baja un 6% con respecto a 2024 mientras que el plurifamiliar sube un 13%. La unifamiliar había sido el motor principal pero a día de hoy eso está cambiando y ahora la plurifamiliar parece empujar. Lo importante es la tendencia. La realidad es que hace falta vivienda para trabajadores. Hay demanda de una persona que gana 1.800 o 2.000 euros al mes y que, si aparece algo asequible, lo compra. No sé lo largas que pueden ser las listas de espera del Ibavi pero me temo que mucho. El problema es que nadie se atreve a crear el producto porque no dan los números. En verano tenemos el problema de los asentamientos porque no hay vivienda. Y eso se está convirtiendo en lo normal.

—Las legalizaciones extraordinarias han sido las que han tirado del carro de los arquitectos en 2025.

—Sí y hay de todo. Por ejemplo, almacenes que construyó el abuelo en los 70 y a finales de los 90 se reconvirtieron en vivienda. Ahora se introducen en un mercado regulado a través de estas legalizaciones extraordinarias. La ley no permite que esto se reconvierta en plaza turística. Yo creo que la ley está bien hecha porque no busca el aprovechamiento sino que admite que hay algo que lleva ahí un mínimo de ocho años y que hay que regularizarlo. Estás cobrando impuestos y metes en el mercado una vivienda que, además, hay que optimizarla en cuanto a eficiencia energética e hídrica. Lo has hecho mal, sí, y estás pagando tu multa. Y, además, tienes que invertir para ser más eficiente y menos contaminante.

«Quizás sí hay gente que vende a precio de lujo calidad estándar»

—Pero para ustedes como arquitectos esto es pan para hoy y hambre para mañana.

—Sí, claro. Los números no son optimistas salvo que, con la guerra en Oriente Medio, venga gente a Ibiza, compre villas y se active el mercado de reformas.

—No hay suelo. ¿Cuál es la solución: liberalizar o gestionar mejor lo que ya hay? Ustedes han puesto en la mesa soluciones como construir más en altura pero los ayuntamientos no lo aceptan.

—No creo que haya que consumir más terreno. Es más una cuestión de optimizar el que tenemos. Ahí están las áreas de transición y los terrenos urbanos y urbanizables que todavía quedan. Todavía quedan terrenos aunque pocos. Hay que usarlo con sentido. Es lo que le decía de Ca n’Escandell. Lo mismo no necesitamos un gran parque sino que lo que necesitamos es hacer más vivienda y ese parque ya lo haremos en otro lado. Hay que optimizar los recursos que aún tenemos por explotar. No estamos hablando de construir en Ses Feixes o en Ses Salines. Hablamos de áreas urbanas o urbanizadas que hay que acabar de desarrollar. Cada vez que yo hablo de crecer en altura la gente banaliza y habla de rascacielos de 50 pisos. Estamos hablando de una mayor intensidad, de meter una o dos plantas más. Con eso ya tendrías números más optimizados.

—Para acabar, ¿hacia dónde cree que va Ibiza como sociedad?

—Hubo una época, a principios del siglo pasado y antes, en la que Ibiza se regulaba sola. La gente construía donde quería en función de la necesidad de cada familia. De repente aparece un planeamiento urbanístico para regular todo de una forma mejor o peor. Ese planeamiento no pudo ver en su momento todo el boom que habría después por la atracción que tienen Ibiza y Formentera. Hoy todo el mundo quiere estar aquí. Pero, a la vez, somos un territorio reducido que sufre mucha presión turística. Si seguimos con el modelo actual y no somos capaces de ver hacia donde queremos crecer, los problemas de hoy irán a más. Los PIAT del Consell quieren marcar una hoja de ruta. Y el Colegio de Arquitectos presentará en breve la suya propia. El problema de la vivienda tiene que resolverse teniendo en cuenta los recursos, las necesidades, la voluntad política. Hay que ver las necesidades de las empresas, de los trabajadores de temporada y fijos. Estamos ya llegando al límite del precipicio y hay que tomar una decisión. O saltamos o nos redirigimos hacia un sistema sostenible y de futuro para la isla.