«El precio de la vivienda en Ibiza está ya muy cerca de su tope»

Los precios de la vivienda en Ibiza llevan tanto tiempo subiendo que, si no han tocado ya techo, está cerca de hacerlo. Al menos esa es la lectura que deja la sexta edición de la Jornada Inmobiliaria del COAPI -Colegio Oficial de Administradores de la Propiedad Inmobiliaria-, celebrada este viernes en el Centro Cultural de Jesús. Los datos presentados a lo largo de la jornada confirman que el mercado residencial balear sigue en máximos históricos, pero los expertos apuntan a que el ciclo alcista empieza a encontrar sus propios límites.

«Estamos en un momento donde vemos que puede haber un tope, un estancamiento de los precios hasta que se equipare un poco con el poder adquisitivo de las personas», explicó Zenón Helguera, delegado del COAPI de Baleares en Ibiza. Según destac, la tendencia larga de incremento de precios «está topando con la realidad», que es que los ingresos de muchas familias ya no dan para asumir el esfuerzo que exige comprar en la isla.

Helguera destacó que en los últimos meses el incremento «se está estancando; se está reduciendo, incluso un poquito». Y añadió la clave del mecanismo de mercado: «Cuando llega un momento que el poder adquisitivo no da abasto para satisfacer los precios que están en oferta, estos precios empiezan a bajar. Esto es lo que está sucediendo».

Luis Fabra Reyna, director de la cátedra de Mercado Inmobiliario y autor técnico del informe, puso el foco en la intensidad del crecimiento más que en el nivel de precios en sí. En este sentido, explicó que dentro de la línea alcista de los últimos 11 o 12 años, el ritmo actual es el más intenso registrado, lo que agrava la brecha con los salarios. «En la medida en que el crecimiento es cada vez más elevado respecto al incremento de los salarios, que viene minorado por la inflación, cada vez menos personas se pueden plantear aproximarse a la compraventa», según advirtió.

Fabra Reyna también describió un fenómeno que refleja hasta qué punto la demanda desborda a la oferta: en muchos casos las agencias inmobiliarias ya no necesitan publicar viviendas en portales porque cuando les entra un propietario que quiere vender tienen compradores en cartera a los que pueden ofrecérsela directamente. «Ya ni se anuncian», según destacó.

Para revertir esta situación, el experto planteó una batería de medidas estructurales. Así, defendió permitir más unidades sobre el mismo suelo urbano y apostar por viviendas de menor tamaño: «Si hacemos viviendas de 110 metros cuadrados y pagamos 1.000 euros metro cuadrado nos va a salir mucho más caro que si hacemos viviendas de 70 metros cuadrados. Necesitamos vivienda adquirible y para eso es fundamental hacer viviendas más pequeñas». Citó también la segregación de viviendas existentes y el cambio de uso de locales comerciales como medidas con recorrido.

Fabra Reyna criticó, además, que el Código Técnico de la Edificación encarece la construcción hasta el punto de dificultar la vivienda asequible. «Es como si nos forzasen a que todos los fabricantes de automóviles tuviésemos que fabricar Mercedes y hay gente que puede comprar un Peugeot pero no un Mercedes», según ilustró. Y señaló también a la fiscalidad como otro freno estructural: «Hay más de 30 figuras impositivas que actúan sobre una vivienda desde la construcción hasta que es vendida. Queremos que sea barata, pero le ponemos fiscalidad por comprar, por vender y por no hacer nada».

Desde el Govern, el director general de Vivienda y Arquitectura, José Francisco Reinés, confirmó que la actividad inmobiliaria registra un descenso gradual y que, dado que los precios responden con un desfase de entre tres y cinco trimestres, cabe esperar que «este incremento tan alto en los índices interanuales se vaya moderando» en ese horizonte temporal.

Reynés detalló también las medidas en marcha del Govern: el plan de choque puesto en marcha en 2024, con cerca de 9.000 viviendas planificadas para residentes a precios asequibles en Baleares, más de 1.000 de ellas en Ibiza entre protegidas y de precio limitado. Resaltó también el plan de ‘alquiler seguro’, que garantiza a los propietarios el cobro de la renta durante siete años de forma continuada, mientras el Govern subarrienda esas viviendas a residentes a un precio un 30% inferior al de mercado.

En cuanto al peso de la demanda extranjera, Helguera puso en perspectiva su influencia real. «El informe nos dice que tenemos un 30% de compra extranjera. Es un porcentaje importante, sin duda, pero no es lo gordo, no es el grueso de las compraventas», según destacó. E insistió en distinguir entre el mercado de primera residencia y el vacacional: «La emergencia habitacional se tiene que resolver desde la inmediatez y la inmediatez nos conduce hacia el alquiler, que son soluciones más rápidas».

José Miguel Artieda, presidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Baleares y de la Asociación Apibaleares, destacó que el gran desafío estructural del mercado sigue siendo «la necesidad de incrementar la oferta disponible para responder a una presión creciente» y defendió la importancia de disponer de datos rigurosos para la toma de decisiones en un sector con tanta repercusión económica y social.