Las ayudas europeas para salir de la crisis derivada de la pandemia de la COVID-19 tendrán efectos muy positivos para la economía, pero también algunos negativos como el incremento del precio de la vivienda en Baleares. Dos economistas y un agente inmobiliario analizan esta problemática en Ultima Hora.
Luis García Langa, director de Corredordefondos.com, sostiene que «el mercado inmobiliario ha experimentado fuertes subidas de precios desde el final de la crisis inmobiliaria. Precisamente uno de los motivos fue éste: las inyecciones de liquidez a la banca que permitieron que incrementaran su solvencia y que abrieran el grifo que cerraron durante la crisis».
Langa argumenta que «viendo esto se puede pensar que sí», que el precio de la vivienda en Baleares volverá a subir porque «si una inyección de liquidez hizo subir los precios, ahora que es muy superior parece que deba ser así».
Sin embargo, matiza que hay diferencias. «Por una parte, porque ya venimos de subida y el mercado inmobiliario funciona como cualquier otro: oferta vs demanda. Si la población no puede pagar la compra de viviendas, no podrá subir mucho el precio. Otra diferencia es la financiación bancaria: ya nos podemos olvidar de 100 % más gastos, que el dinero en B compute y de las chapuzas que hizo la banca en otra época. El sistema está más controlado y este control en la concesión de préstamos hipotecarios hará que la demanda de vivienda en propiedad no sea como la de la anterior burbuja inmobiliaria».
Langa cree que «Baleares tiene un handicap para el que se quiere comprar una vivienda: el comprador extranjero, con mucho más poder adquisitivo y que quiere vivir en nuestras Islas. Esto es algo que la COVID parece haber reforzado: si una persona de Munich (por poner un ejemplo) puede teletrabajar desde su casa, lo prefiere hacer desde Mallorca. Por lo tanto, aquí la demanda puede ser más alta y provocar que los precios sigan subiendo o, al menos, no caigan tanto como en otras zonas».
El director de Corredordefondos.com avanza que todo ello provocará que sea más complicado acceder a una vivienda en las Islas «porque aquí los salarios no son altos (hay muy poca cualificación en el mercado laboral y poca tipología de empresas que puedan pagar salarios altos), una parte del sector servicios -desgraciadamente- cobra dinero no declarado y, por tanto, no justificable para el banco. Además, tenemos la presencia cada vez más notable del inversor extranjero».
Pau A. Monserrat, economista de Futur Legal y profesor asociado de la UIB, considera que «el precio de la vivienda en Baleares ha demostrado ser más resistente a las crisis que el ladrillo peninsular. Si tomamos el reciente estudio de Fotocasa ‘Variación acumulativa de la vivienda en España en 2021', resulta que los precios de la vivienda a 15 años, comparando 2006 con 2021, cayeron un 33 % de media en España, cuando el ladrillo balear creció un 6 % en el mismo periodo. Si comparamos a 10 años la diferencia es aún mayor, creciendo los inmuebles en Baleares un 25 % acumulado, cuando la media española caía un 14 %».
A su modo de ver, «mientras la demanda supere a la oferta de inmuebles en las Islas, haya una presión inflacionaria del comprador extranjero y sea preferible vender o alquilar a turistas que alquilar a residentes, el precio de tener un techo en propiedad subirá. Y parece que ni un virus letal a nivel mundial es capaz de alterar esta tendencia. Por tanto, entiendo que el precio de la vivienda en nuestras islas seguirá creciendo, independientemente de la política monetaria que siga el BCE».
El agente inmobiliario Luis A.Cabezas Echegoyen expone que «al leer los nuevos datos y estadísticas de la banca, me viene a la cabeza una película de ciencia ficción titulada la 'Tormenta perfecta'. Para los amantes de la cinematografía que hayan tenido la ocasión de ver esta película, recordarán que los pescadores en medio de la mar se enfrentaban a condiciones meteorológicas adversas, pero con señales o síntomas que indicaban un final catastrófico para su embarcación. Fuera de la ficción, y haciendo esta comparativa, los economistas, un poco como los meteorólogos, cogemos datos o indicadores actuales y los comparamos con casos parecidos en el pasado y tratamos de predecir los riesgos a los que nos estamos exponiendo en un futuro próximo».
Algunos de estos indicadores son la liquidez que está inyectando el Banco Central Europeo a las entidades financieras; a la vez estas entidades financieras están canalizando estos fondos a través de la concesión de créditos para la compra de viviendas. No en vano, tanto en mi oficina como en la de compañeros y colegas comentamos las visitas constantes que recibimos de comerciales de bancos ofreciendo financiaciones del 90 % y hasta del 95%, reservada para expedientes del tipo funcionarios o personas con dobles garantías de segundas propiedades libres de cargas pero que están siendo un síntoma de los indicadores que estamos analizando».
Otro indicador, consecuencia del primero, es la subida de precio incesante y repentina que ha tenido su mayor espiral de ascenso en los últimos tres años y que, en menor proporción, pero sigue al alza. Además, los bancos no sólo prestan a familias y particulares, prestan también a empresarios e inversores privados, que al enfrentar tasas de interés tan bajas que no les conviene tener el dinero en los bancos y encuentran bastante más rentable invertir en el sector inmobiliario, compran reforman y venden o compran derriban, vuelven a construir y vender. «Esta carrera por parte de los inversionistas privados está provocando también aumentos en los precios de la obra nueva que tira hacia arriba el precio de la vivienda de segunda mano», informa Echegoyen.
«Otro síntoma, un poco empujado también por el elevado precio de los alquileres, es el movimiento incesante en la búsqueda, presentaciones de ofertas y finalmente cierre de ventas que está llegando a niveles de época de la burbuja. El Instituto Nacional de Estadística cifra en 415.000 las viviendas vendidas el año pasado y en algo más de 480.000 las traspasadas entre julio de 2020 y junio de 2021. El INE también contabiliza en unas 100.000 viviendas de obra nueva las se vendieron los últimos 12 meses de las casi 500.000 contabilizadas en total, esto da idea del nuevo auge de la construcción. Las zonas de mayores ventas son sin dudas las costeras y esto Baleares es líder», apunta.
En su opinión, «el barómetro o termómetro del sector inmobiliario es el precio medio de la vivienda que no deja de crecer. Una de las páginas web de referencia del sector inmobiliario como es Idealista hace mención del valor medio de la vivienda en 1.800 euros el metro cuadrado, con las excepciones de valores en determinadas comunidades autónomas como es el caso de las Islas Baleares en el que se acerca a los 2500 euros».
Preguntado por si será más difícil acceder a la vivienda en Baleares responde que «ya lo está siendo. Los precios desorbitados de los alquileres y los precios prohibitivos sumado a que en Baleares, por una cuestión de política territorial no se permite construir por cualquier sitio y esto tiene que ver con que las Islas se venden como un destino turístico de naturaleza, si se permite llenar de cemento cada rincón de estas bellas tierras romperíamos con la máxima de unas Islas paradisíacas. Será difícil y la juventud lo tendrá lamentablemente muy mal, en general».