Cuando, a mediados de junio de 2025, la Federal Housing Finance Agency (FHFA) ordenó a Fannie Mae y Freddie Mac reconocer las tenencias de Bitcoin, Ether y otras criptomonedas en la evaluación del riesgo hipotecario, la noticia sacudió las páginas de economía de ambos lados del océano.
De Wall Street a la Gran Vía: El aval cripto cruza el Atlántico
La agencia que tutela unos 8,5 trillones de dólares (unos 7,7 trillones de euros) en financiación inmobiliaria dio así un paso que parecía impensable hace apenas tres años, cuando la volatilidad de los activos digitales los relegaba a la categoría de inversiones exóticas.
El regulador estadounidense exige, eso sí, fuertes haircuts y la custodia de los criptoactivos en plataformas supervisadas por reguladores federales, pero el simbolismo del ocurrido es innegable. Por primera vez, la riqueza digital forma parte, con todas las letras, del patrimonio neto que respalda un préstamo hipotecario federal.
El precedente estadounidense llega en un momento de clara maduración del mercado español de criptomonedas. Según un estudio, el porcentaje de españoles que invierte en cripto se ha duplicado en los últimos dos años, con la particularidad de que España ostenta el mayor porcentaje de mujeres inversoras de toda Europa, un 18%.
Esta base de usuarios, mayoritariamente de entre 26 y 45 años y con ingresos autónomos, constituye el segmento demográfico que más sufre las trabas de acceso a la vivienda en las grandes ciudades. Para muchos de ellos, las criptomomedas baratas se han convertido en un primer peldaño para acumular ahorro.
Altcoins de bajo precio que, al revalorizarse, pueden complementar el capital inicial exigido por la banca tradicional. La pregunta es si ese ahorro podrá computar algún día como garantía hipotecaria en España, igual que ocurrirá en Estados Unidos cuando finalice la fase de implementación.
Para entender la magnitud del cambio, basta recordar que la Ley española del Mercado Hipotecario de 1981 solo contempla avales de libre disposición denominados en euros o, excepcionalmente, en divisas de reserva.
Sin embargo, la entrada en aplicación del reglamento europeo MiCA dota por primera vez a los criptoactivos de un marco jurídico homogéneo en la Unión y obliga a los proveedores de servicios a contar con licencia del Banco de España o la CNMV. Este paraguas normativo no convierte automáticamente a Bitcoin en garantía hipotecaria.
Pero elimina el principal argumento que aducían las entidades financieras, que es la ausencia de supervisión y de normas prudenciales claras. La convergencia entre cripto y ladrillo ya empieza, además, a dejarse ver en el mercado nacional.
Bit2Me, la plataforma registrada en la lista blanca del Banco de España, lanzó a comienzos de 2024 un servicio que concede préstamos con una relación préstamo‑valor del 50% cuando el cliente pignora BTC o ETH, sin liquidar la posición y con aprobación en cuestión de minutos.
Se trata de un producto todavía minoritario, pero demuestra que la tokenización de la solvencia personal no es ciencia ficción. De hecho, el Banco de España menciona en su Informe de Estabilidad Financiera de primavera de 2025 que las compraventas de vivienda volvieron a crecer.
Impulsadas en parte por la entrada de capital extranjero y por nuevas fuentes de financiación digital. En regiones tensionadas como Baleares, donde el precio medio de un piso supera ya los 451.000 euros, la opción de aportar criptoactivos como aval podría ser, más que una extravagancia tecnológica, una vía de acceso a la primera vivienda.
Especialmente para los profesionales jóvenes que generan ingresos en la economía digital. Porque si algo ha dejado claro la experiencia estadounidense es que la transformación no proviene de los pioneros criptofinancieros, sino de la validación institucional. La misma que, en España, podría avanzar a partir de los proyectos piloto del sandbox financiero.
Y, por supuesto, de la creciente interlocución entre la CNMV y los grandes bancos para la custodia regulada de activos digitales. Así las cosas, la pregunta ya no es si las criptomonedas podrán servir de aval hipotecario en España, sino cuándo y en qué condiciones.
España ante el reto: Regulación, fintech y oportunidades hipotecarias
La plena aplicación del Reglamento europeo MiCA, sin duda, cambió el guion regulatorio. Los criptoactivos dejaron de ser un territorio gris y pasaron a estar sujetos a normas prudenciales idénticas para los veintisiete Estados miembros.
Cualquier proveedor de servicios cripto debe contar con licencia y seguro de responsabilidad, y los emisores de stablecoins están obligados a disponer de reservas líquidas auditadas. Además, la CNMV publicó su manual de autorización y advirtió que hay solicitudes de licencia, pero que sólo BBVA ha obtenido la primera autorización provisional.
Ese marco normativo europeo se complementa con exigencias fiscales internas. El Real Decreto 249/2023 obliga a declarar los saldos en criptomonedas y a expresarlos en euros utilizando el valor de mercado al 31 de diciembre. Algo muy importante para que los bancos puedan auditar la solvencia del cliente sin conversión previa a fiat.
Mientras tanto, el mercado hipotecario español muestra síntomas de reactivación. Los últimos datos del INE revelan que en abril de 2025 se firmaron 39.176 hipotecas, un 14,4% más interanual, con un importe medio de 155.883 euros y un tipo fijo medio del 2,98%.
El Banco de España sitúa el euríbor oficial a 12 meses en el 2,1%, lo que consolida la preferencia por tipos fijos y refuerza la necesidad de avales adicionales entre los menores de 40 años.