Comprar un piso en la Ibiza de 2024 se ha convertido en un sueño difícil o imposible de cumplir para casi todos. La situación del lado del alquiler está mucho peor. Pero lo cierto es que el sector inmobiliario no está precisamente parado. Ahora, además, reivindica su lugar en la sociedad como colectivvo que puede aportar, y mucho, a la hora de poner sobre la mesa soluciones para el problema de la vivienda. No en balde, son seguramente los APIs quienes más cerca trabajan de los ciudadanos en este sentido y los que tienen muy claro todas las aristas del problema.
Zenón Helguera (Ibiza, 1975) es el delegado en Ibiza y Formentera del Colegio de APIs de Baleares. En su opinión, llegará un momento en el que habrá que poner límites, tanto al número de turistas como al de residentes. Además, cuestiona algunas decisiones que los políticos plantean ahora mismo medidas estrella que, en realidad, beneficiarán a muy pocos.
—Los APIs acaban de celebrar una jornada de puertas abiertas con motivo de la celebración del Día Mundial de la Vivienda. ¿Qué ha sido lo más destacado en Ibiza?
—Es siempre un placer poder ayudar a la ciudadanía en los temas que más les preocupan y, sobre todo, a la gente que menos acceso a un asesoramiento legal sobre bienes inmuebles. Me llama mucho la atención que la mayor parte de estas consultas hayan sido sobre alquileres. Ha habido gente que me ha preguntado por el tema de los alquileres de AirBnb por denuncias que han puesto y la Administración no acaba de bloquearlos en, por ejemplo, comunidades. Son personas que han denunciando el anuncio y que, supongo que por falta de medios, el Consell no ha podido actuar. Sabemos que el alquiler vacacional en viviendas plurifamiliares está prohibido y que hay un compromiso de la Administración para tenerlo muy vigilado. Pero eso sucede. Desde el colegio, incluso, hemos indicado a la Administración que podemos ayudar. Igual que el de Administradores de Fincas. Ambos tenemos mucha relación y podemos ayudar a que esas viviendas dejen de ser alquiladas de manera ilegal.
—La vivienda es el problema más grave de los que tenemos en Ibiza. ¿Cree que tiene solución? ¿Volveremos a ese momento en el que era fácil acceder a una vivienda?
—El mundo ha cambiado. Tenemos viajes a cualquier lado. Hoy te vas y vuelves a París a pasar el fin de semana. No es un gasto fuera de lo común. En el caso de Ibiza, aquí puede venir a vivir gente que trabaja en la Península o en cualquier país europeo. Nuestra gran baza es que estamos a solo dos horas de las capitales europeas. Tenemos, además, muchos vuelos directos. Esto hace que seamos lo que somos. Pero esto genera también una facilidad de acceso a un sitio que es muy deseado. Los ibicencos tendemos a olvidar que nuestra isla es un sitio realmente maravilloso. Nos asombramos de que no haya vivienda pero, si yo mañana pudiera hacer 20.000 viviendas, al año siguiente necesitaríamos más. Ibiza es un territorio finito e igual manera que un sitio destinado a acoger gente tiene un aforo, la isla tiene un aforo natural. Lo digo con respecto a los servicios. Hacen falta agua, saneamiento, parking… Eso es una vivienda, lo que necesita. Si creamos viviendas para abarcar toda la demanda que hay y el año que viene tenemos el doble de demanda, al final lo que puede suceder es que nadie quiera venir porque estaremos totalmente saturados.
—Dicen que la saturación ya está ahí.
—Yo creo que estamos medio saturados. Tenemos un nivel residencial que difícilmente podrá crecer más. Llegará un momento en el que tendremos que proteger más nuestro entorno y poner coto al número de personas que pueden entrar. No seremos los primeros. Hay una isla en Brasil, San Fernando de Noronha, donde ya se hace esto. Hemos de proteger nuestro espacio natural y vamos tarde. Y tenemos que darnos cuenta de que solo vamos en un sentido. Meter más y más gente no arreglará el problema.
—Usted trabaja en el sector que más cerca está del problema de la vivienda pero las administraciones no parecen tenerles mucho en cuenta.
—Yo no sé cómo hacerlo. Pero sí que ya van consultándonos. Por ejemplo, Mariano Juan (conseller insular de Urbanismo) sí que nos consultó por una modificación del PTI. Y este año ya se nos han hecho varias consultas. Lo mismo sucede con el PSOE. Y el mes que viene entra en vigor una ley que regulariza nuestro sector. Eso ha sido una victoria después de 10 años, con gobiernos de todo tipo. Nosotros somos los primeros profesionales en hablar de vivienda constantemente. Y lo que yo veo es que la demanda no decrece. Entonces, si esto sigue así y el valor de la vivienda sigue aumentando, en algún punto tendrás que acotar la cantidad de personas y la de viviendas. Si acotas la de viviendas, tendrás más asentamientos como los de Can Raspall o el de Can Rova, que están llenos de trabajadores. No son delincuentes, son trabajadores y no encuentran vivienda que puedan permitirse. Si, por otro lado, limitamos el precio de la vivienda, la propiedad las retira del mercado. La solución pasa por decir qué capacidad de acoger turistas tiene la isla, qué necesidad de trabajadores tenemos, si puede residir aquí o es necesario un permiso… Pero yo soy API, no soy político.
—Pero está todo relacionado. Usted mismo dice que en Can Rova todos eran trabajadores que no pueden pagar una vivienda. Sin embargo, nadie habla de exigir a los empresarios que paguen sueldos más elevados.
—Sí, eso es como cuando nos hablan del plus de insularidad para los funcionarios. Tú no tienes ese plus ni yo tampoco. La insularidad nos afecta a todos los que vivimos aquí. Y necesitamos de todo, no solo funcionarios. Yo estuve hace poco en un centro de salud, escuchando 10 minutos a tres chicas hasta que una de ellas quiso atenderme. Nos faltan profesionales, sí, pero también otras cosas. Demonizar es fácil. Yo estoy de acuerdo con que el precio del alquiler en Ibiza es disparatado. Pero, ¿cómo puedes hacer algo para acabar con esto? En mi opinión, acotando, no permitiendo que la isla se llene hasta que sea desagradable estar aquí. Si llegamos a ese punto, la gente dejará de venir. Si queremos dar calidad, tenemos que acotar la cantidad de turistas y la cantidad de personas que pueden trabajar aquí. Mire el problema del transporte. Aquí no puedes vivir sin coche. Si quieres ir a la playa o a casa de un amigo a Santa Inés, no tienes transporte público. Sin embargo, en Barcelona o en Madrid sí puedes hacerlo.
—Para los políticos, la solución al problema de la vivienda es construir más vivienda protegida. A la vez, muchos de ellos rechazan intervenir el mercado limitando los precios. Sin embargo, las VPO no dejan de ser una intervención que, además, no es para todos.
—Sí, son viviendas para un sector que no tiene normalmente acceso a la vivienda. Yo creo que la VPO de venta es un error catastrófico. Lo único que ha hecho ha sido favorecer la especulación a 20 o 30 años y los que compraron en su momento se han forrado. La VPO ha de ser de alquiler y debe revisarse que el inquilino realmente la necesita. La situación de un inquilino de VPO puede cambiar a mejor y, mientras tanto, hay gente en la calle que sí necesita ese piso. Por otro lado, el que está en una situación de necesidad despotrica contra el que tiene la posibilidad y no se la brinda. Pero cuando su situación cambia, se guarda también la posibilidad para él. Es muy desagradable pero somos así.
—¿Qué le parece el programa de Alquiler Seguro que está preparando el Govern?
—Es una herramienta más, muy imaginativa y muy interesante. Habrá gente que haya tenido malas experiencias con inquilinos y le pueda interesar. Pero es un tema peliagudo por temas como la contratación, los cobros o la fiscalidad. Yo no soy asesor fiscal e imagino que estará todo estudiado. Pero son cosas complicadas. Tú le haces el contrato al Ibavi que, a su vez, hace un subcontrato a otra persona. ¿Qué pasa si el inquilino no paga? El propietario cobra todo por adelantado y es asunto del Ibavi. Pero, ¿qué pasa si ese inquilino no se va? Evidentemente, el Ibavi siempre te va a dar más garantías. Antes te bastaba con un contrato fijo para acceder a un alquiler. Un contrato fijo hoy en día es papel mojado por lo que cuesta el despido. Tienes los seguros de impago pero hay pocos inquilinos que los pasen en Ibiza por la cuestión de las ratios de esfuerzo con respecto a las nóminas.
—¿Deberían tenerles las administraciones más en cuenta?
—Sí. Yo me centro más en el mercado europeo pero las inmobiliarias nos hacemos eco de la situación constantemente. Y todos, gracias a nuestras asociaciones, a nuestras asambleas, tenemos información sobre lo que sucede en todo el sector. Nos pasamos constantemente información. Y vemos cada día problemas como el de la okupación. No es algo normal. La ley debería proteger más la propiedad privada. Debería hacerlo la Administración central. El problema de la vivienda no nos afecta solo en Ibiza, por mucho que los ibicencos seamos el ombligo del mundo. Si sacamos la naricita de nuestra hermosa isla, veremos que en muchos otros sitios están igual. Y darnos cuenta de que lo que hay que hacer es proteger más al propietario en la inversión que ha hecho y ante la enajenación de su propiedad privada. Y hay que incentivar fiscalmente a aquellas personas que cumplan unos baremos de alquileres y que respetan esa propiedad que alquilan. Estas medidas podrían beneficiar mucho a todos. A algunos propietarios les da miedo alquilar porque han pasado muy malas experiencias con inquilinos que les están robando. ¿Cómo va a poder relajar el cerebro esa persona? No lo hace porque el problema te lleva a una situación de mucho estrés.
—Usted representa a un sector especialmente afectado por el intrusismo aunque no se habla mucho de ello. Ahora ya tienen una ley contra este problema.
—Sí, cuando hemos empezado a hablar yo le he contado que los administradores de fincas se quejan porque denuncian alquileres turísticos ilegales y no se hace nada por falta de medios. Yo espero que ahora, como colegio, podamos ayudar a hacer cumplir las leyes. Esto significa, por ejemplo, que nuestras denuncias sobre cuestiones como el alquiler turístico ilegal o por okupación sirvan para algo. A nosotros nos gustaría mucho que cuando se pagan los honorarios de un agente inmobilario tuvieran que ir obligatoriamente acompañados del numero de registro y que los notarios verificaran que eso es así, igual que verifican el certificado energético. Es decir, que verifiquen que el cheque que va al agente inmobiliario lleve su correspondiente número de registro.
—¿Cuáles son los problemas más habituales por este intrusismo?
—El primero es el de la inseguridad jurídica. La gente dice lo que sea con tal de firmar la venta. Yo no digo lo que sea con tal de firmar una venta. Antes he de informarme correctamente de la situación global de las propiedades. No puedo vender una casa sin decir que la mitad es ilegal. Yo llevo trabajando en esto desde los años 80 y no hemos tenido ni un solo juicio. Y eso es porque nos informamos. Le aseguro que el nivel de peculiaridades legales de las viviendas es enorme. Cuando una persona compra una vivienda, sea de 100.000 euros o de 10 millones, tiene el derecho y el deber de estar absolutamente informado. Es parte de nuestro trabajo. Por otro lado, hemos visto facturas falsas, sin número… A mí me han llegado a proponer bajar el IVA al 4% para que la base imponible sea más interesante. Estamos hablando de gente que, en algunas ocasiones, ni siquiera hablan castellano. ¿Cómo pueden conocer las leyes de España si ni siquiera hablan castellano? Mucha de esta gente viene a hacer la temporada y se va. Evidentemente, luego está que nos quita franja de mercado y nos da mal nombre. La gente no se da cuenta de que el asesoramiento que recibe a la hora de comprar vivienda es crucial. Si eres un extranjero que no conoce la idiosincrasia de la isla, te meten goles por todas partes.
—Desde fuera, la gente ve que los inmobiliarios ganan mucho dinero. ¿Qué les responde?
—Yo personalmente tengo ingresos relativamente normales. Pienso que esto viene a veces por la imagen. Pero nosotros tenemos unos honorarios pactados con el vendedor y se pagan y ya está. Es como decir que un cirujano gana mucho dinero. A mí, por ejemplo, no me gusta llamar la atención pero tengo colegas jóvenes que se mueven en vehículos más llamativos. Hay de todo. También hay APIs que no tienen oficina y tienen su coche. Se la juegan todo a eso e invierten más en imagen. Nosotros estamos en un sitio que no es el más barato de la isla y que tiene unos costes.
—¿En qué se tiene que fijar el ciudadano cuando entra en una inmobiliaria?
—Nosotros estamos asociados al colegio y a la Asociación de API Baleares. Ambas entidades tienen unos códigos deontológicos que se deben cumplir para poder formar parte. Además, en noviembre entrará en vigor el registro oficial de APIs. Eso significa que tienes que tener un número de registro que, además, ha de estar expuesto. Es un certificado de que el establecimiento en el que estás entrando o la persona con la que estas hablando cumple unos criterios como para poder asesorarte adecuadamente en el tema inmobiliario.
—¿Y por internet?
—El número será obligatorio también en los anuncios. Una vez que la Administración te lo facilite, claro. Será obligatorio en todos los anuncios como sucede con otras obligaciones como el certificado energético de la propiedad. Es una información obligatoria y el número de registro también lo será. Se trata de que la Administración también pueda saber quién ha publicado ese anuncio, que no se escondan las cosas en sociedades. Ha de haber un responsable final.
—En Ibiza los precios están completamente disparados. ¿Cuál es el caso más sorprendente que conoce?
—Le pongo un ejemplo. Tú puedes decirle a un propietario que su piso vale 500.000 euros. Pero él te dice que el vecino ha vendido el suyo por 650.000 y que él quiere pedir 700.000. Hay propietarios que creen que su apartamento es único y exclusivo y la realidad es que es del montón. Yo recuerdo el caso de una señora que le valoramos el apartamento y ella quería 900.000 euros, aunque eso era un 50% más de lo que le habíamos hecho. Aun así, ella nos insistió en que lo anunciáramos por ese precio. Cuando lo anunciamos, nos llamó para pedir que lo retiráramos porque ya lo había vendido. Y después nos volvió a llamar para pedir que lo volviéramos a publicar bajando un poco el precio. Hay gente que intenta especular y te piden estas cosas.
—¿Se paga mucho en negro?
—No, da pavor.
—¿Y hay tanta compra a tocateja como se dice?
—Hay compra a tocateja pero no siempre es interesante. Es más interesante hacer apalancamientos a nivel financiero. Si te descapitalizas para comprar una propiedad, pierdes el beneficio expectante que pueda hace tu capital en otros sitios. Si usas tu capital para otras cosas y coges un aporte bancario a un interés interesante, porque si hay capital el interés es interesante, puedes seguir disponiendo del cash flow al mismo tiempo que compras. No te quedas sin capital. Hay gente que compra de un tacada, sí. Pero hay más gente que pudiendo hacerlo no lo hace.
—¿Ibiza es una isla de grandes tenedores o predomina el pequeño propietario?
—No creo que haya tantos tenedores. Hay familias muy potentes en la isla. Se tiende a demonizar a los que tienen y muchos de ellos lo tienen porque, también muchas veces, se lo han trabajado de manera muy honesta. Pero también muchas veces se demoniza por envidia. La verdad es que no creo que haya tantos grandes tenedores. Quizás medianos, con tres o cuatro viviendas.
—¿Y fondos de inversión?
—No me consta. Creo que, si los hubiera, lo sabría. A menos que estén escondidos y no es el caso.
—Para acabar, ¿cómo cree que va a evolucionar la vivienda?
—Creo que el mercado se regula solo. La ley de la oferta y la demanda es una herramienta de corte. Puede doler cuando sube y cuando baja. Lo que tengo claro es que, si el problema no mejora, bajará la cantidad de gente que viene. La Administración lleva tiempo con políticas restrictivas. Y eso me parece muy bien porque tenemos hormigón de sobra en la isla y se trata de reformar o restaurar lo que hay. Para mí, la herramienta que acote la cantidad de personas que vivan en esta isla será precisamente el precio de la vivienda. Puede que sea una manera de parar la avalancha de demanda de vivienda.