Un tema recurrente en mi despacho es el de cómo solucionar la discordancia existente en fincas o parcelas cuya cabida real no se corresponde con la que aparece correctamente inscrita en el Registro de la Propiedad. No resulta fácil intentar aclarar todas las dudas que surgen en cuanto a la forma de solucionar este problema, sobre todo por el marcado carácter casuístico del mismo. Por lo tanto, vaya por delante que cada caso es un mundo y que la previa información en la notaría es fundamental para ver lo que se necesita en el supuesto concreto a los efectos de otorgar la correspondiente acta de exceso de cabida, hoy llamada de rectificación de finca registral.
El caso más habitual en el que me centro es el de finca que aparece en el Registro con menos metros de los que existen en la realidad. Si la finca aparece en el catastro correctamente descrita y la superficie real no excede el 10% de la registral, el problema como regla general tiene fácil solución a través de la correspondiente acta notarial para la correcta descripción con trámites muy sencillos, incorporando el certificado catastral que se obtiene directamente por la propia notaría y sin necesidad de comunicaciones y publicaciones que sí serán necesarias en otros casos, como luego veremos.
Puede ocurrir que la superficie en el catastro no sea la real, en este caso la certificación catastral puede sustituirse mediante un certificado de técnico competente (arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero agrícola...) del que resulte la medición correcta de la finca y las coordenadas georreferenciadas de la misma.
Cuando el exceso de cabida supera ese 10% es cuando se complica más la situación. En este caso, además del correspondiente certificado catastral o del técnico competente, es necesario instar un expediente notarial que incluye la publicación de un edicto en el tablón de anuncios del ayuntamiento, en el BOE, algo que se tramita desde la misma notaría y lo que suele generar más problemas, la comunicación a los titulares de las fincas colindantes.
Los problemas de este último requisito pueden resultar de la falta de identificación correcta de los mismos (no siempre catastro y registro están actualizados), de dificultades para su localización (residentes en la Península o no residentes en España o domicilios desconocidos) y los no poco habituales conflictos entre vecinos, que derivan en la oposición de cualquiera de ellos al trámite, lo que automáticamente impide la continuación del expediente quedando a salvo la vía judicial, con lo que esto supone. Se solicita además desde la notaría la certificación registral correspondiente de la que tiene que resultar la inexistencia de dudas fundadas sobre la correcta descripción de la finca, dudas que pueden surgir en casos de segregaciones previas, de límites con zonas públicas o de delimitación de costas, por poner unos ejemplos.
Si todo es correcto y no hay oposición alguna, el acta se complementa con la declaración de notoriedad por parte del notario que será el título inscribible para rectificar la descripción registral.
Como digo hay otros supuestos, por ejemplo el de las fincas agrupadas en catastro pero varias en registro o al revés; el de fincas procedentes de reparcelaciones; el de fincas no inscritas... Cada uno se resuelve con sus procedimientos correspondientes. En todo caso no hay que desesperarse, al final la realidad siempre se impone y la consecución de esta coordinación a veces imprescindible, por ejemplo cuando se necesita una parcela mínima para una licencia o para mejor tasación en un préstamo, suele acabar en buen puerto.