«Quitando 10.000 metros al parque de Ca n’Escandell podrían hacerse hasta 80 viviendas más»

Lluís Oliva (Palma, 1989), presidente de la Demarcación de Ibiza y Formentera del Colegio Oficial de Arquitectos de Baleares (COAIB), lleva tiempo reclamando que la crisis de vivienda de las Pitiusas se aborde desde la realidad de unas islas con un territorio limitado y unas particularidades que, asegura, no siempre se tienen en cuenta a la hora de legislar. Se muestra crítico con unos planes residenciales estratégicos que, a su juicio, difícilmente permitirán construir los «miles de viviendas» anunciados por el Govern y defiende revisar el planeamiento, aumentar alturas en determinadas zonas e incentivar a la iniciativa privada. También cuestiona que Ca n’Escandell reserve 78.000 metros cuadrados a un parque cuando faltan viviendas y calcula que solo restándole 10.000 podrían construirse entre 60 y 80 pisos más. «No puede ser que solo sean políticos o abogados los que desarrollen las leyes de urbanismo», advierte.

—El Govern asegura que los planes residenciales estratégicos van a permitir construir miles de viviendas en Ibiza. Creo que usted no lo tiene tan claro.

—Me gustaría contarlo y ver dónde. Está muy bien hacer suposiciones genéricas. Estamos hablando de áreas de transición, pero la norma tiene unos condicionantes. Tienes que tener plurifamiliar cercano. En el núcleo de Sant Josep pueblo, por ejemplo, según un estudio que hicimos, casi toda la periferia son unifamiliares. Por tanto, estás limitando ya mucho dónde puedes colocar el plurifamiliar. No es tan sencillo.

Me sabe mal que cuando salen estas normas se hagan de una forma tan genérica y vendan unos titulares muy buenos. Cuando salió esto parecía que el campo de Ibiza se iba a llenar de viviendas plurifamiliares y todo el mundo se echaba las manos a la cabeza.

—Se dijo que con esto se harían miles de viviendas.

—Vendes unos titulares fantásticos, pero la realidad es que la norma viene hecha de Mallorca. Y no es un tema de centralización.

—¿En qué tendría que haberse centrado esa norma?

—La norma se hizo específicamente pensando para Palma y luego, porque la gente se quejó, se adaptó. No voy a negar que hacer una norma que permita fomentar la vivienda de precio limitado está muy bien. Pero, por favor, estúdiala bien. Ahora el ayuntamiento tiene que hacer un informe económico que determine qué porcentaje de vivienda libre se puede hacer, con un máximo del 25%. En su día, en el despacho hicimos unos números y salía que o llegas a un 20% mínimo o la viabilidad económica del proyecto es complicada. Hablándolo con otros compañeros, coinciden más o menos en los mismos números.

—¿Qué significa ese 25%?

—Cuando haces un área de transición (AT) y la pasas a plan residencial estratégico (PRE), te permite construir viviendas. Cuando es urbano directamente, tienes un 50% libre y un 50% de protección. Las AT son 100% protección, pudiendo bajar a un 75% de protección y un 25% libre si un estudio económico lo avala. No nos engañemos, el precio de construcción y venta de las viviendas de precio limitado está muy a la par. Súmale urbanización, proyectos, técnicos, geotécnicos, topográficos, licencias...

—¿Y cuántos pisos se podrían hacer en Ibiza y Formentera bajo estas fórmulas?

—El municipio de Ibiza tiene tres AT. Hasta que no se hagan los informes económicos, sectoriales y se modifique el planeamiento, que tienen hasta finales de este año para hacerlo, no se podría empezar a desarrollar el PRE. Hasta donde yo sé, hay uno presentado en Ibiza, que está además en la web del Observatorio de la Vivienda de la CAEB, con cerca de 300 viviendas. Viene de una zona urbana: 160 viviendas serían de protección y el resto libres.

—Pero está pendiente de que el Ayuntamiento haga sus deberes.

—Hay un proyecto metido en el Ayuntamiento, que tiene que informar. Hay que separar dos cosas: los PRE sobre suelo urbano van más rápido porque el ayuntamiento solo tiene que informar como informa una licencia. En las AT, el ayuntamiento tiene que modificar su plan general para recalificar.

Ibiza tiene tres. Sant Antoni no tiene ninguno porque lo que tiene es inundable. El alcalde de Sant Josep dijo que allí se podrían hacer 500 viviendas. Insisto, me encantaría que se pudieran hacer, pero hay que hacer todo esto. No sé si Santa Eulària va a sacar alguno. Y Sant Joan no entra dentro de las características.

—Y Formentera tampoco.

—Porque exigen un mínimo de habitantes que Formentera y Sant Joan no tienen.

—Cuando ve que se generan estas expectativas en plena crisis de vivienda, ¿qué piensa?

—Siento impotencia, sinceramente. Entiendo que la política tiene unos tiempos, son mandatos de cuatro años y a veces parece que se centran demasiado en esos cuatro años. El urbanismo lleva unos ritmos mucho más pausados. Tenemos que entender que puede empezar un partido una cosa y terminarla otro y no tiene que ser una medalla de uno o de otro, sino de la sociedad. O empezamos a entender que hay que ir por ese camino o nos topamos con la realidad triste de temas como Ca n’Escandell. Estamos hablando de 27 años y, siendo optimistas, le quedan aún dos para estar construido. ¡Que te lo firmo ahora mismo! Pero son casi 30 años para desarrollar unas viviendas.

—Estamos como los punks y su «no future».

—Yo quiero pensar que sí hay esperanza. Se han hecho cosas mal, pero echarnos en cara todo lo que se ha hecho mal en el pasado solo servirá para que el problema sea más grande. Centrémonos en lo que se puede hacer y en intentar hacerlo bien.

—¿Qué tendrían que haber tenido los PRE para adaptarse a Ibiza y Formentera?

—En las áreas de transición, los requisitos. No me puedes exigir como medida discriminatoria para desarrollar un área que tenga pegado un edificio plurifamiliar. En los años 80, cuando los planeamientos empezaban a desarrollarse, desde el centro se iba disminuyendo volumen hacia las afueras hasta llegar a las viviendas unifamiliares. Es lo que ves en Sant Josep o Santa Eulària.

Si me pones que sí o sí ese suelo rústico pegado al urbano tiene que tener un plurifamiliar al lado, no se da. Una normativa desde un despacho y sin pisar la calle se puede hacer, claro que sí. El papel lo aguanta. El tema es que luego tenga cabida en la realidad y se pueda desarrollar.

Y, para barrer hacia casa, los arquitectos somos urbanistas, coño. No puede ser que solo sean políticos o abogados los que desarrollen las leyes de urbanismo. Hay gente experta. No saques decretos o leyes como quien hace churros. Veamos que realmente tengan un impacto y, si se detecta un error, corrígelo.

—Usted ha defendido que una de las salidas a la crisis es construir en altura. ¿Por qué?

—Porque estamos en un sitio con el territorio limitado. No podemos ganarle terreno al mar ni tirar hacia el interior de la isla y empezar a construir a lo loco en zonas de paisaje natural y espacios protegidos. Construir en altura se caricaturiza mucho y enseguida salen Marbella o los rascacielos. No estamos hablando de 20 alturas en Vara de Rey. Lo que decimos es que no pueden ser solo cuatro alturas en la periferia.

—Es lo que pasa en barrios como Can Misses.

—Ahí hay algún edificio de cinco o seis plantas, pero hemos de ganar un poco de altura. Cuando tienes avenidas anchas que permiten hacerlo sin dar sombra al vecino, podemos tirar por ahí. Revisemos las intensidades. No puede ser que la parcela mínima para un plurifamiliar sea de 500 metros y luego la intensidad sea una vivienda por cada 400 metros de parcela. A mí esos números no me salen.

Entiendo que venimos de la especulación y de un boom y hay que proteger el territorio. Pero cuando tienes una necesidad imperiosa de vivienda, que la gente se va, que no se puede permitir lo que hay y hace falta vivienda a precio asequible, rentabiliza. Si soy un promotor e invierto dinero, quiero un retorno. O me das alguna facilidad para construir más o pasará lo que está pasando.

—Cuando se habla de crecer en altura enseguida aparece Benidorm.

—Entiendo que los políticos se deben a los ciudadanos. Y muchas veces hay masas que hacen mucho ruido sin representar a la mayoría. Habrá que tomar medidas que no serán favorables para todos. Lo veíamos con los diez años de residencia. Habrá gente a la que le parecerá bien y gente a la que le parecerá mal. Pero o empiezan a aparecer medidas para paliar realmente el problema o, si nos quedamos en no querer ofender a nadie, no arreglaremos nada.

Hoy desmontamos un asentamiento chabolista y parece que ha desaparecido el problema, pero la gente no desaparece de la isla. Se va a otro sitio. Y eso da impotencia.

—¿Cuántos pisos cree que harían falta en Ibiza?

—Según los últimos datos que vi, hace falta un 25% más de lo que hay ahora mismo. Y 500 viviendas en Ca n’Escandell están muy bien, pero no bastan. Hay que fomentar ese mercado. Cuanto más rápido hagamos crecer ese número, más rápido se podrá paliar el problema.

—¿Y qué papel debe tener la iniciativa privada?

—No quiero una privatización total ni que el IBAVI desaparezca. El IBAVI tiene que hacer VPO para la gente que realmente no tiene recursos. Pero la clase media, si queda algo de clase media en nuestra sociedad, joder, tiene que poder acceder a una vivienda de entre 300.000 y 400.000 euros. Dale a un privado ayudas para que pueda desarrollar ese tipo de vivienda y que salga al mercado.

—La ministra de Vivienda la ha liado con Ca n’Escandell y la prioridad de los residentes. ¿Cuál es su postura?

—Me parece un poco desafortunado venir a Ibiza, con el problema de vivienda que tenemos, y decir que la vivienda que hay aquí no va a ser para los de aquí. Entiendo que la ministra representa al Gobierno de España y que las otras viviendas que hace Casa 47 en el resto de España no ponen las limitaciones que quizás harían falta aquí. Podemos debatir si es correcto que yo, viviendo en Ibiza, pueda comprarme una casa de Casa 47 en Madrid pero uno de Madrid no pueda comprarse una en Ibiza. Pero, dada la situación de Ibiza, convendría primero centrarse en la gente que está aquí.

—En Ca n’Escandell se construirán 532 viviendas y un parque de 78.000 metros cuadrados. A usted ese parque le rompe los esquemas.

— Entiendo perfectamente que el plan estaba aprobado y que el parque no se ha sacado de la chistera en el último momento. Ahora, vuelvo a lo de antes: en la situación en la que estamos, ¿no podemos reducir un poco el parque y meter más vivienda? ¿Necesitamos en Ibiza un parque tan grande?

Se acaba de hacer un campo de fútbol en tiempo récord. Se está haciendo un parque enorme. ¿Hace falta realmente eso en Ibiza o hace falta vivienda? No termino de saber si quien toma esas decisiones es plenamente consciente de la situación de Ibiza.

—Si le quitaran 10.000 metros cuadrados al parque, ¿cuántos pisos se podrían hacer?

—Entre 60 y 80 viviendas. Hace 30 años que empezó esto y ¿nadie se ha dado cuenta de que la demanda de vivienda que había en Ibiza a principios de milenio es distinta a la que hay ahora? ¿A nadie se le ha ocurrido revisarlo?

Aquí tenemos una amalgama de planes y normativas a nivel balear, insular y municipal. Tenemos intersecciones con AESA, Recursos Hídricos, con todo. Una amalgama de normativas que se sobreponen y complican todo.

¿Está bien proteger el territorio? Sí. Pero habría que tener una normativa revisada y actualizada. La proyección de isla de hace diez años no es la que tenemos hoy. Si la sociedad se mueve muy rápido y la planificación urbana tan lenta, seguiremos en el mismo sitio.

—Los pisos que se construyen hoy en Ibiza y Formentera tienen precios inalcanzables para el residente medio. ¿Cómo hemos llegado hasta aquí?

—No haciendo nada. Volvemos a ese inmovilismo, a no querer tocar nada, al «ya lo arreglará otro». Yo no estoy en contra del mercado libre. Si alguien puede construir a un precio y vender cuatro, cinco o seis veces más caro, enhorabuena, es un mercado libre. Ahora bien, si nadie ha sido capaz de detectar que el mercado se está escorando hacia un sector dejando de lado a gran parte de la población, es difícil.

Hace un rato encontré un piso de 900.000 euros. La entrada eran cerca de 200.000 y la hipoteca quedaba en 3.000 euros al mes. Alguien que pueda permitírselo, ¡enhorabuena! Pero dudo que haya mucha gente que incluso en pareja gane eso.

—¿Explica la especulación el fracaso del Lloguer Segur en Ibiza y Formentera?

—No creo que vaya tanto con la especulación. Creo que tiene más que ver con la desconfianza de la gente hacia la Administración. Si en un piso mío me puede costar Dios y ayuda sacar a alguien por impagos, si quien tiene que sacarlo es la Administración, ¿va a hacerlo? ¿Va la Administración a desahuciar a alguien?

Me hace gracia cuando todo se ve solo desde el punto de vista del inquilino y no del tenedor. Si yo me he comprado otro piso y el alquiler me paga la hipoteca y me permite ahorrar un poco, si de repente ese alquiler deja de entrar pero yo sigo pagando la hipoteca cada mes, igual no me lo puedo permitir.

—¿Cree que debe aplicarse la Ley de Vivienda estatal en Ibiza y Formentera?

—Por mi forma personal de pensar, creo que no. Creo fervientemente en el libre mercado y en que el mercado se regula cuando hay oferta. Ahora mismo la oferta es poca y el precio elevado porque hay gente que lo compra. No quedan promociones vacías en Ibiza durante cuatro años con el cartel de «Se vende a 1,4 millones».

—¿Y en el alquiler?

—Cuando se ha aplicado en otras zonas no ha terminado de funcionar muy bien. Está el caso de Barcelona: ha bajado el precio por metro cuadrado, pero también la disponibilidad de pisos. ¿Qué queremos? Menos oferta me parece que no.

—Si fuera responsable de Vivienda, ¿qué tres medidas urgentes tomaría?

—La primera, una revisión exhaustiva de planes y normativas para que aquellas destinadas a fomentar la vivienda y llegar a esos miles de pisos realmente puedan hacerlo y no se queden solo en un titular.

La segunda, fomentar al privado para que deje de ver tan atractiva la vivienda libre y empiece a ver atractiva la protegida. Si hay necesidad de un producto y no está en el mercado, es porque a quien tiene que hacerlo no le sale rentable.

Y la tercera, centrar el IBAVI y la VPO en las rentas bajas. Que esos alquileres puedan ser revisables y que, si tu situación económica mejora, puedas liberar esa vivienda y dar acceso a alguien que la necesite.

—Para acabar, los arquitectos se han pronunciado contra el proyecto de Aena para el aeropuerto. ¿Confían en Aena cuando dice que no habrá ampliación?

—Más que en las palabras confío en los hechos y en lo que puedo ver. Si el proyecto mantiene las puertas que tiene, se dedica a renovar interiores, cambia los baños porque no funcionan y hace lo necesario para que el aeropuerto esté nuevo y moderno, hay confianza. Ahora, el problema es cuando ves ampliaciones y aparecen nuevas puertas. Ahí es cuando desconfías. Me cuesta entender que, si tienes más puertas, vayas a mantener los mismos vuelos y no quieras ampliarlos. Si no quieres perder zona comercial porque te da mucho rendimiento y necesitas recolocar las puertas de embarque para ajustarte a normativas europeas, tienes un espacio muy grande. Miren de intentar encajarlo dentro de eso.